上下九策划书

上下九策划书篇一

城市策划方案

怎样着手城市策划？

当城市形象策划作为一个新的课题出现的时候，很多广告公司、咨询公司都十分渴望能够分得这一块蛋糕，但是面对实践的时候却是“狗咬刺猬——不知道从哪里下牙”。那么城市形象策划该怎样入手呢？我结合我们所承接的东莞市塘厦镇整体形象策划的实践给大家作一个引导，算是抛砖引玉吧。

整体城市形象策划工作主要有以下几个阶段：

一、提案阶段

根据惯例，一般城市形象策划都需要经过竞标的方式来决定最后的策划公司。因此任何一个公司要取得竞标的胜利都必须经过周密的安排。

主要需要做的一些工作是：公司在过去的时间里比较成功的案例整理（案例不在多，更在于经典），核心专家团的介绍，对于该城市的基本认识等。在竞标过程中尤其需要注意的是在整个表达的过程中必须具有非常良好的形象，并需要将所有的安排处理得非常有序。

二、谋划阶段

竞争成功后，整体形象策划进入了谋划阶段。在这个时期内，非常需要注重的是的城市形象导入建议书的制订。

建议书的主要内容包括城市形象工程委员会的组建与责任、权利、义务、利益的明确表述，各部门访谈工作的安排、整体形象导入计划日程安排，各种工作汇报文件的制订、项目工作制度和费用预算等等。

三、调查阶段

调查阶段的主要工作是调查计划的编写，根据城市的实际情况设计调查问卷，调查实施的方案准备，调查资料整理与分析，调查报告的撰写，调查报告的检视等。

在这个过程中特别需要注意的几个问题是：

1、调查问卷的设计应该涵盖城市形象的全部内容，包括城市的文化、城市经济和城市环境建设等。总之，调查问卷设计的基本要求是全面。只有充分掌握了资料才能够进行有效诊断，最终才能有更为精准的定位。

2、调查样本的抽取必须符合公平的原则，也就是说具备非常强的随机性，任何人都可能具有被抽中的机会，只有这样的调查样本才具有非常强的真实性和可靠性，更符合科学的规律。

3、你要做好一个城市的整体形象策划，首先要求你必须成为一个该城市的人。因为只有这样，你才能够深入了解这个城市的基本历史、文化特征、风土人情和经济状况、交通与生活环境。这样你才能够发自内心地对这个城市培养一种热爱，才能够将这个城市象设计自己的家一样来策划它的未来。

4、要十分注重深度访谈。一个地方的老百姓有他对未来的憧憬；一个地方的官员他们有对这个城市的远景规划；一个在这里做生意、开工厂的商人在这里寻求未来的发展；一个在这里打工的人渴望自己辛勤的劳动能够在这个城市得到回报。所以要让你的方案能够得到这些“收货的人”的支持，你非常有必要成为他们的朋友，了解他们的心思，你的方案才更切合实际。

四、设计阶段

设计阶段的主要工作就是城市形象概念的确定。

主要的内容是城市最响亮的广告语、城市信仰与理念系统设计、城市行为规范识别设计、城市视觉形象系统识别设计，城市听觉形象识别系统（市歌等的创作与传播），城市标志性雕塑与标志性建筑物的设计、城市未来经济走向设计和城市文化与人文特征的设计等等。 对于方案的设计，一定需要考虑到的问题是：我们这个城市未来的主要目标市场一定要非常清楚，我们该怎样到这样的地方去营销自己的城市必须方法非常对头，我们在营销过程中优势的表现必须十分明朗，我们为执行营销方案所准备的营销计划必须十分切合实际。 目前亚洲其他国家和我国沿海地区城市营销的实际情况表明，外商和港、澳、台地区的投资商最为担心的因素是：基础设施建设是否和未来企业发展的实际情况配套、当地保护人身和私人财产安全的措施、当地的社会保障程度以及当地的教育情况、当地人力资源成本、地区吸引力等等。

五、推广阶段

地区策划的目的在于城市营销，营销的基本途径是加强对内、对外进行城市形象推广。 我们认为有效推广一个地区的形象就是要有效的传播地方形象，传递地方信息，从而让受众了解并消费或投资。因此，主要要考虑三个重要问题：

1、我们一定要明确我们的目标市场所期望的行为，也就是他们消费与投资的要求。

2、选择强而有力、影响深远的宣传工具。主要是明确广告、直接营销、间接营销、公关和上门推广等不同手段的实际运用方法。

3、充分发挥广告媒体的作用。就是要针对不同的广告媒体实施不同的广告计划，并保证广告的效率。

总之，作为一门新兴起的课题，到目前为止没有办法因袭哪一个完全成功的案例，因为每一个城市都有自己不同的特点。但是我们需要举一反三，通过其他的一些营销手法和策划手法，并不断借鉴，肯定会有成功的希望。 九个主题包括：都市RBD（城市商业游憩区）、城市CBD（中央商务区）、城市传统商业区、城市工业区与CSD服务区、休闲经济与城市策划、卫星城（城市副中心、城市新区）、大盘与城市片区、城市TOD主导下的城市区域等发展研究以及少见的城市道路命名策划。 书中的精选案例包括：广州琶洲会展区（10平方公里）、厦门厦港片区策划、广州珠江新城（6平方公里）研究、广州十三行国际商圈（原名上下九商圈，4平方公里）发展策划、佛山市南海区大沥镇商贸综合发展区开发可行性研究、新工业柳州中央服务区CSD——柳州古亭山片区（4平方公里）策划、湖南宁乡“沩江两岸三洲”发展策划、北京宋庄（20平方公里）发展策划、广州洛溪岛（10平方公里）研究、罗浮山项目发展策划、泉州项目发展策划、广西南宁八桂绿城策划、广州地铁上盖物业发展策划、广州体育公园发展策划、广州金沙洲居住新城道路命名策划等。

作者简介

赵卓文，国内著名房地产市场研究专家和策划专家。 中国注册房地产估价师，中国注册资产评估师，广东省房协理事、专家咨询委员会委员，建设银行广东省分行大型项目贷款专家顾问。2004～2006上海中国住交会评委、2003～2008广州金牌户型评委，清华大学、北京师范大学、中山大学房地产MBA特邀主讲人。著有《房地产策划经典实战案例》、《建筑风格与楼盘特色》、《广州房地产精华》、《广州新锐建筑设计机构作品精华》、《万元房时代的思考》等十余部专著，已发表专业论文500多篇，在国内房地产界影响广泛。曾获广东省优秀房地产研究成果一等奖、广州市市直机关“十佳青年”、2005CIHAF中国最有价值房

地产经理人、新浪网2007～2008年度全国十大房地产博客等奖项。 理论深厚，实战经验丰富。现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理，十多年来主持国内超过20个城市和地区、200多个政府城市片区项目及房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型房地产策划人，实战经验丰富。

目录

第一章 都市RBD实战案例

案例一 广州RBD——琶洲片区策划

一、项目背景

二、项目特殊的区位和历史定位

三、RBD发展的问题研究

四、RBD发展动力

五、RBD定位思路

六、广州RBD琶洲地区定位

七、广州RBD琶洲地区的今天

八、策划后记

案例二 厦门RBD——厦港片区策划

一、项目背景

二、发现厦门

三、厦港片区可填补厦门的空白

四、如何策划厦港RBD

五、策划后记

第二章 城市CBD研究

案例 广州CBD核心区珠江新城研究

上下九策划书篇二

广州旅游策划案

广

州

会

展

旅

游

策

划

书{上下九策划书}.

沈阳师范大学

旅游管理学院

10级会展3班

周昊

目录

（一） 前言…………………………………………………………………3

（二） 举办单位……………………………………………………………5

（三） 主题词………………………………………………………………5

（四） 确定时间、地点、参加人员以及邀请方式………………………5

（五） 具体会展旅游活动安排……………………………………………7

（六） 工作小组及分工……………………………………………………8

（七） 营销方案……………………………………………………………9

（八） 财务收支预算………………………………………………………12

（九） 危机处理……………………………………………………………13

（十） 合同的签订…………………………………………………………14 （十一） 活动效果检测标准及方法…………………………………………14 （十二）附件…………………………………………………………………15

广州会展旅游策划书

(一) 前言

广州位于中国经济发展最快、最具活力的珠江三角洲地区的腹地，是华南地区的交通枢纽，毗邻香港、澳门，连接东南亚，素有祖国“南大门”之称，是我国历史最悠久的对外通商口岸，对外贸易自秦汉始迄今两千余年一直繁荣兴旺，在我国经济发展中一直扮演着重要的贸易口岸角色。同时，广州华侨众多，对外联系密切，其市场辐射能力近至广东省、华南地区，远及港澳台地区和东南亚各国。广州这种优越的经济地理环境，是发展会展旅游的有利条件。广交会当年在广州创办，正是缘于这种地域和人文关系的优势。

从外部经济环境分析

2004年6月举行的泛珠三角区域合作与发展论坛为广东的经济发展乃至全国发展格局带来了深远的影响和意义。而且《泛珠三角经济区域合作框架协议》的签署，对广州市的经济发展带来了极大的机遇，广州将借助泛珠三角区域合作在更大的程度上扩展自己发展空间。同时，广州成为2010年亚运会的举办城市，对广州的服务业的发展也有着前所未有的推动作用。

从广州会展旅游的自身发展分析

广州是华南政治、经济、文化的中心枢纽，也是国内会展旅游发展最早、会展经济最活跃的地区之一。展览的数量、展览面积、展览规模和影响，都位居全国前列。据不完全统计，在广州地区每年举办各种展览会上百个，其中国际性展览占三分之一。另一方面，参展企业和结构进一步优化，提高了国产商品在国际市场的竞争力。据了解，广州的会展业至今已形成大大小小的专业公司400多家。

从广州的城市竞争力分析

会展旅游城市往往位于大都市和经济较为发达地区，会展是都市旅游一个重要的组成部分。会展旅游融商贸、交通、餐饮、酒店、广告、文化娱乐、信息等产业于一体，关联性强，对城市的基础设施要求和对城市经济的贡献度高。更重要的是，城市可以通过会展的举办宣传自己，树立形象。在城市发展进程中，一次高规格、影响广泛的会展的举办，可以成为推动整个城市建设、市民文明程度提高的重要契机。

发达的交通网络和良好的旅游接待能力

城市交通是城市的动脉，也是发展城市会展旅游的一大基本要素。纵观广州，其拥有着中国三大国际航空港之一的白云国际机场和新白云国际机场；其次，广州具备广州港、黄埔港、南沙港、莲花港四大大型港口；再次，广州作为珠三角的中心枢纽，有着四通八达的公路网络；最后，广州亦是华南铁路网络的中心，再说，广州已确定在番禺钟村镇建设亚洲最大的铁路客运站，这将为广州的铁路运输作出重大的贡献。

具备发展会展经济的展馆条件

广州原已有6个展馆，展厅面积共29.4万平方米。现在新建成与使用的广州国际会议展览中心，首期投资40亿元人民币，占地43万平方米，总建筑面积39.5万平方米，该中心拥有30万平方米展示场，可容纳国际标准展位10200个，它将能满足大型国际级出口商品交易会、大型贸易展览、大型国际会议等需要，是目前仅次于德国汉诺威展览中心的世界第二大会展中心。

(二)举办单位

主办方：广东省政府 广州市政府 国家林业局 中国贸促会 中国花卉协会 承办方：广州市政府 广州市旅游局

协办方：中国康辉旅行社 广州广之旅旅行社 广州南湖国旅旅行社

(三)主题词 感受羊城魅力，永葆青春缘分

——三天两夜广州游

(四)确定时间、地点、参加人员以及邀请方式 时间：气候宜人，适逢花季的每年三月到四月，三天两夜游

集合地点：广州市政府人民公园正门前

目标人群：参加广州春季交易会的非广州本地参展商、 各类观众及其相关同行亲友等 主要景点介绍：

一、越秀新晖越秀山亦称粤秀山，因有越王台故址而得名。越秀公园位于环市路、东风路两大主干道之间，是广州市最大的综合性文化休息公园，依托越秀山体，总占地面积82.15万平方米。身处闹市区的越秀公园，不仅以拥有五羊雕、 镇海楼两座广州标志性建筑为傲，更因湖光山色、闹中取静闻名

二、珠水夜韵 珠江是广州的母亲河。珠江23公里的景观长廊逐渐形成，河水日益清澈。最让人惊叹不已的，是珠江的夜景。夜幕降临，人民大桥、解放大桥、海珠大桥、江湾大桥、海印大桥，五座大桥在灯光照耀之下，如彩虹飞落人间，两岸华灯翠树，江中游船流光溢彩，美不胜收

三、云山叠翠 白云山素来是岭南一大名山，自古有“羊城第一秀”之称，最高峰摩星岭，海拔382米，号称“天南第一峰”。全景区30平方公里，绿化覆盖率超过95%，处处古树参天，青山绿水，鸟语花香，让人着实迷恋。

四、天河飘绢 瘦狗岭、火车东站、中信广场、天河体育中心、珠江新城中央大道、海心沙岛一直延伸到珠江南面的赤岗，它是广州新的城市中轴线。轴线上最美的一块地方，就是火车东站绿化广场、中信广场。尤其是广州火车东站水景瀑布， 许多人干脆叫它“广州黄果树”。紧邻瀑布的南面是面积国内名列第三的城市绿化广场。它占地约10万平方米，绿化面积4.7公顷。

上下九策划书篇三

广州某热销大型商场策划流程

操作步骤1：商场物业市场调研分析

操作步骤2：项目条件分析

操作步骤3：项目定位策略

操作步骤4：商场建筑规划及设计

操作步骤5：营销推广投资回报分析

操作步骤6：广告推广策略

操作步骤7：关于旺场经营建议

操作步聚1：商场物业市场调研分析

商品房大量空置，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。

如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入市场调查作出的不准确决策。

商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。科学性、准确性不高。

1、商业物业调研需要了解的内容：

1.1.1对经济与发展形势分析

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。

1.1.2对房地产市场发展态势分析

对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

1.1.3对房地产政策法规和政府规划措施

近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

1.1.4对项目周边居民的调查

无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民，尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致挫败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。

1.1.5对周边同类楼盘的调查了解

对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。

市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无率由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。

2、以下三种调查方法可作参考

1.2.1直接调查

直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

1.2.2间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

1.2.3直接征询

这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

1.2.4现场“踩点”调查

这是不少发展商、代理商作市场调查常用的方法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

操作步骤2：项目条件分析

2.1项目的开发原则及思路

·充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；

·充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；

·“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。{上下九策划书}.

·以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；

·以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；

·优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。

2.2项目SWOT分析

S——项目优势

地段——位于传统的商业区荔湾区下九路段与康王路交汇处，正对10000㎡文化广场。 交通——康王路正式启用，南北交通提升，将促进经贸发展。

人流——日均流量高达30-50万人次。

旅游文化——古迹名胜众多，西关风情文化已成为十大旅游景点之一，旅游优势不断开发运用，

促进商贸经济发展。

政策——旅游带动经贸是政府对步行街的经济规划，给商业项目提供了广阔发展空间。 W——项目劣势

区域经营形象化——以中低档产品经营为主，产业形象较乱，对品牌商户投资经营及外区消费购物缺乏吸引力。

面积——项目为东西两座，中间以天桥作连接，单层面积较小。

配套——停车场，仓储，物流等硬件设施有待完善。

O——项目机会

经营模式——在区域市场中缺乏新型的主题特色商场。

旅游文化——观光旅游价值不断提升，可吸引众多外地旅游群体购物消费。

商业价值提升——交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。

T——项目威胁

经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。

十甫名都商场将在今年8月开业，招商难度增大，而且该项目经营规模宠大。市内多大商场招商力度不断加大，品牌客户群体是共同招商对象。

总 结：

从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的环境优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用广场项目规划特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。无论经营步景，经营模式，开业时间，项目包装，建筑规划设计，物业管理，开业后经营推广等方面需细致研究制定。

2.3上下九商圈消费群体特性

A.商品种类丰富，价格便宜成为吸引力之一，商品的组合、商品档次是商场定位的首要因素。

B.本区以青年消费群体为主，集中在15-35岁之间占80%以上。

C.消费者购物时间约3小时，购物消费支出在150-300元之间，主要购买服装、鞋类、精品及饮食消费为主。{上下九策划书}.

D.高档品牌在本区由于消费力较低原因，未形成主流消费，但随着城建规划及交通便捷的提升，入住居民素质提升，将全面提高其整体消费购买力。

E.旅游观光特性日益明显，珠江三角洲及省外、港澳地区游客数量逐年增加，消费群体正逐步扩大。

F．金银玉器、古玩等中高档商品吸引来自国内外众多商这有前来交易，从侧面促进各类消费需求。

上下九策划书篇四

如何策划休闲商业街？

如何策划休闲商业街？

作者：智高地产顾问

步行街的魅力表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。就拿北京、上海和广州来看，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，它的步行街形态依然是城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费物态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一种消费形式，只是一种外包装，这个都市的美女，无论穿上什么样的时装都是仪态万方。

在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向。

其次，我们必须研究步行街的目标人群，我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。

谁来步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。如果是为本地人服务，那就必须同本地人的消费水准相一致。为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观感问题。人们必须在步行中找到快乐。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是650米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感。对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边

的街铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况会好一些。那么，在步行街设计中我们必须考虑在那些人流相对少的地方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。

研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。对于那些流动人口少，甚至“一节淡三墟”的城市来说，如何策划好步行街的夜间生活和节假日生活，是一个非常重要的主题。必须根据城市的特点，在这一点做好深入的研究，从而做出切合市场实际的安排。{上下九策划书}.

此外，对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对手和业态进行全面的把握。

一般步行街的定位无非有五种方式：

其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；

其二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点； 其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；

其四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；

其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。

这些定位应该都是在规划之前进行全面地分析和研究建立起来的。因此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。

在实操意义上，主要还有步行街的租售问题。

对于购买商铺的人来说，他们最重视的是商铺的保值升值问题。因此，对于商铺的主题设计我们必须有比较科学的研究，否则，就会对商铺的出售产生重大的影响。例如在中小城市做一个长达800米的饮食一条街，在全国几乎看不到成功的例子，这种定位就是建立在一种想象的基础上的，经营就会成为一个非常困难的问题。为了使得卖铺业务健康发展，就必须在商铺保值升值问题上做足功夫。没有好的主题设计，基本上可以说就不可能有好的销售业绩。主题设计好了，我们卖铺所常用的所谓返租回报、先租后卖、承诺回购等的技术销售策略才能发挥其应有威力。

对于商铺的租赁业务来说，做旺人气是至关重要的。因此作为经营者还必须处理好旺丁与旺财的关系，而旺丁首先必须充分发挥步行街的特点。在公共空间和人们的游历、娱乐方面做好文章。例如，在中小城市设计的步行街，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占1/3的比例，仅仅做成一个主题是不足取的，这就是同大城市不同的地方。

政府在旺场方面应该有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵和当地重要的节事活动的举办，对人们认识步行街并产生认同感有积极的效果。此外，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。一个步行街成熟大概需要30年的时间，急功近利的办法往往是权宜之计。

开发休闲商业街要注意的几个问题

作者：智高地产顾问

发展商业步行街，最本质的目的是适应社会经济的发展形势，最大限度地满足人们的消费需求，创造最大的社会经济效益。因此，就发展商业步行街本身而言，应该从具体条件出发，坚持实事求是的原则，积极谨慎地处理好如下几个主要问题。

第一，定位问题。

商业步行街的功能定位，关系到发展方向是否正确，是否具有生命力的问题。功能定位，涉及到两个层面的问题需要研究。

一是发展哪一类商业步行街。

按照目前国内的一些成功做法，这个问题比较容易明确。比如，如果是择取最繁华的商业步行街路加以改建，功能定位应以综合性的商业为主。这里有一个原则需要掌握，不论是发展哪一类商业步行街，凡是利用原有街路改建的，都要注意保护和发展原有的特色，不要随意舍弃，如果是新建的街路，则另作别论。

二是面向哪一类消费群体。

这个问题比较复杂。我们面临的市场大环境是相对过剩经济，或者说是买方经济，即市场商品是供大于求，由买方支配卖方。从严格意义上说，一般的日用大众消费品在全国的绝大多数城市没有任何地域优势，消费者随时随地都可以买到自己需要的任何一种商品。因此，确定哪一类消费群体作为自己的市场定位，就显得特别重要。

商业步行街的定位不同于一家商场的定位，需要从客流量的具体结构出发，就一般大城市而言，客流量往往是三部分人组成：本地人、外地人和外国人，而这三类人中本地人和外地人往往占大多数，是消费群体定位的侧重点，是购买力的主体，外国人则是兼顾的对像。这是任何商业步行街需要掌握的一个尺度。应当指出，这种消费群体仍然是一个综合性的概念，在每一种消费群体中还有高、中、低消费水平之分，但这种消费水平之间对像的选择，则应由商家自己作出具体的把握。

第二，规模问题。

我们发展商业步行街还处在起步阶段，实践的经验还不够丰富和完善，因此，在开始时规模一般不宜搞得过大，实行由小到大、逐步发展的策略比较有利和主动。讲规模，涉及到两个方面的问题：

一是商业步行街的长度规模，即商业步行街建多少长。

长度规模的确定，要同这个城市和街路能够吸纳的客流量及其实现的购买力联系起来进行分析和论证。在目前的客流量中逛街和购物的比例大致是5：1，就是说在一万个人的客流量中只有2千人是购物的，而这2千人在购物中实现的购买力则是未知数。客流量的预测是否正确关系到商业步行街的兴衰成败问题。

二是商业步行街的商场规模。

就综合性商业步行街而言，其经营主体应是大商场，体现当今市场的一流水平，但大商场数量不宜过多，尤其是规模不宜过大，否则将影响步行街的业态布局和层次特色，对大商场本身将影响投入的回报。规模问题，是发展商业步行街中一个极为重要的问题，有投入就要有回报，