shangyedichan杂志新刊策划书

shangyedichan杂志新刊策划书篇一

商业地产全程策划方案

商业项目全程策划方案

目 录

1.0 前 言 .................................................................................................................. 3 2.0 全案策划服务内容 .............................................................................................. 3

2.1商业项目全案策划报告服务内容 ............................................. 3 2.2 具体服务内容 ........................................................... 4

3.0 招商销售代理服务内容 ...................................................................................... 9

3.1商业项目招商销售代理服务内容 ............................................. 9 3.2 具体服务内容 .......................................................... 10

4.0 工程验收咨询服务 ............................................................................................................. 11 5.0 服务收费及付款方法 ....................................................................................... 11 6.0针对本项目之初步分析 ....................................................................................... 12 7.0人员简介 ............................................................................................................... 12 8.0结 束 语 ............................................................................................................... 12

1.0 前 言

本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。

经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。

 我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；

 在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出

符合实际发展前景的可行性操作方案；

 并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您 我做到”

之服务理念。

我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。 我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。

2.0 全案策划服务内容

2.1商业项目全案策划报告服务内容

作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，

在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。 我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分： 第一部分市场调研 第二部分市场定位 第三部分产品建议

2.2 具体服务内容 第一部分：市场调研

目的：

 通过对于昆明市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明

确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；

 对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市

场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；

 通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析

重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。  包含内容：

1. 宏观市场环境的调查与分析

 总体经济环境分析  总体商业发展政策分析  动态市场信息的收集与分析 2. 区域商业市场分析

 区域商业市场总体特征分析

shangyedichan杂志新刊策划书篇二

商业地产计划书(范本)

商 业 计 划 书

（编制参考）

项目名称

项目单位

地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

（盖章）

二零一一年五月制

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接 收 日 期： _______年____月____日

摘要

说明：在两页纸内完成本摘要。

【摘要内容参考】

1. 公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股

份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）

2. 主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治

面目，行业从业年限，主要经历和经营业绩。）

3. 产品/服务描述（产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和

独特性，产品的竞争优势。）

4. 研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对

外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。）

5. 行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公

司竞争优势，未来3年市场销售预测。）

6. 营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作

性和有效性，对销售人员的激励机制。）

7. 产品制造（生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。）

8. 管理（机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。）

9. 融资说明（资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出

方式。）

10.财务预测（未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。）

11.

风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。）

目 录

摘要.............................................................................................................................................................................2

目 录 ....................................................................................................................................................................3

第一部分 公司基本情况.....................................................................................................................................4

第二部分 公司管理层 .........................................................................................................................................6

第三部分 产品/服务 ...........................................................................................................................................9

第四部分 研究与开发 .......................................................................................................................................12

第五部分 行业及市场情况 ..............................................................................................................................14

第六部分 营销策略............................................................................................................................................16

第七部分 产品制造............................................................................................................................................18

第八部分 管理.....................................................................................................................................................20

第九部分 融资说明............................................................................................................................................22

第十部分 财务计划............................................................................................................................................25

第十一部分 风险控制 .......................................................................................................................................26

第十二部分 项目实施进度 ..............................................................................................................................27

第十三部分 其它 ................................................................................................................................................27{shangyedichan杂志新刊策划书}.

第一部分 公司基本情况 公司名称________________________________________ 成立时间____________ 注册资本____________________________ 实际到位资本____________________ 其中现金到位________________________ 无形资产占股份比例____________% 注册地点_____________________________________________________________

公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。

公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。

_____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。

股东名称

甲方

乙方

丙方

丁方

戊方出资额出资形式股份比例联系人联系电话

目前公司内部部门设置情况：以组织机构图来表示。

shangyedichan杂志新刊策划书篇三

商业地产招商计划书

商业地产招商计划书

目 录

第一篇 团队组建

1.1人员配备……………………………………………………………4 1.2到岗时间……………………………………………………………4

1.3组织架构.………………………………………………………..4

1.4 各组织相关职能………………………………………………..5

1.5各岗岗位描述…………………………………………………….7

1.6各职位薪金标准及计法………………………………………..13

第二篇 招商氛围形成

2.1包装总纲………………………………………………………….15

2.2应用系统………………………………………………………….15

2.3招商通路包装…………………………………………………….15

2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装……………17

2.5形象宣传包装…………………………………………………….21

第三篇 招商现场资料及物料准备

3.1项目规划设计部分资料………………………………………..23

3.2视觉形象延展设计……………………………………………….24

3.3工程及其它配合………………………………………………….26

3.4招商物料及宣传用品…………………………………………….27

第四篇 招商实施及推案方式

4.1总策略………………………………………………………………31

4.2招商策略……………………………………………………………31

4.3品牌战略………………………………………………………….32

4.4招商及销售阶段控制…………………………………………….33

4.5内部认购入市时机和时间建议…………………………………36

第五篇 招商推广

5.1 推广原则………………………………………………………….40

5.2 推广手法 ………………………………………………………..40

5.3 招商主要设想和措施…………………………………………..40

5.4 招商推广及费用计划…………………………………………..41

附 1招商推荐会方案

2广告公司工作内容

3招商意向书

4合同书

第 一 篇 团队组建

原则：

 一个上级

 责权一致

 既无重叠又无空白

1.1人员配备

目前部门需配备人数为6人。

部门经理——1名

策划师———1名

招商主管——2名

招商员——3名

销售主管——1名（待定）

售后服务——1名（待定）

售楼员（待定）

由管理公司配 备 清洁工———1名

保安————1名

1.2到岗时间

按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商，

1.4 各组织相关职能

1.4.1营销策划职能

1、对总经办负责；

2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理；

3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。

4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；

5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。

6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

1.4.2销售部职能

1、向营销策划部负责；

2、负责公司物业招商、销售工作；

3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略；

4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；

5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；

6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作；

7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；

8、配合其他部门做好客户服务工作。

1.4.3策划部职能

1、向营销策划中心负责；

2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；

3、负责房地产广告的制作及实际操作；

4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；

5、协同销售部进行物业招商、销售工作。

1.5各岗岗位描述

1.5.1营销策划部经理

1、职务名称：营销策划部经理

2、直接上级：总经助理

3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管；

4、本职工作：主持营销策划部全面工作；

5、直接责任：

6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；

7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划、销售计划；

8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。

9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作；

10、主持、组织策划工作，拟定招商、销售及租售方案，确保完成销售指标；

11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经人事部，报总经理批准。

12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；

13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；

14、积极完成上级临时交办的各项工作。

1.5.2策划师

1、职务名称：策划师

2、直接上级：营销策划部经理

3、直接下属：策划助理

4、本职工作：策划方案的撰写及实施；

5、直接责任：

6、组织本部的策划工作；

7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；

8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。

9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；

10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；

11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；

12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；

13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；

14、积极完成上司安排的工作。

15、负责监督有关招商、销售计划的实施和总结分析；

16、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；

17、完成经理交待的临时任务。

1.5.3销售、招商主管

1、职务名称：销售、招商主管{shangyedichan杂志新刊策划书}.

2、直接上级：营销策部经理

3、直接下属：销售员、招商员

4、本职工作：本公司所有物业的销售、招商业务及管理工作工作

5、负责指导本部门销售、招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；

6、负责本部门人员的岗位培训，提高销售、招商人员的营销技巧；

7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；

8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；

9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售、招商费用；

10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关 部门；{shangyedichan杂志新刊策划书}.

11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议。

12、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作

13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门；

14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；

15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；

16、积极完成上司临时安排的工作任务。

资格要求：

 大专以上学历；

 具有一定的业务培训能力和管理能力；

 熟悉案场制度和工作程序；

 有一定的招商（销售）经验和（招商）销售管理经验。

1.5.4售后服务主任

1、职务名称：售后服务主任

2、直接上级：营销策划部经理

3、直接下属：

4、本职工作：售后服务及销售手续的办理

5、直接责任：

6、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作；

7、负责对已售客户的合同签署工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递；

8、负责将已签合同移交国土局交易中心备案；

9、负责小业主的房产证的办理，及更名，过户手续的办理协助办理相关的销售手续，并做好档案管理

shangyedichan杂志新刊策划书篇四

会展初步策划方案

会展初步策划方案

第一部份 会展项目（商业裙楼）

营销策划初步方案

第一章 市场调查与分析

第一节 成都市商业物业的现状及其发展势态分析

一、成都市商业房地产的现状

如果说2002年是成都商业地产的复苏年，那么，2003年是真正的“商业地产高潮年”。从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动，给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。大量的商业用地投入市场，加之商业地产开发的高额利润，使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，商业房地产市场异常活跃。商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势，成为目前成都房地产开发的一大增长点。

今年，更是有多个大型的商业项目推向市场，“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期，市场竞争非常激烈。

二、供求状况

据相关资料显示，2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%；商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%；商品房竣工面积263.93平方米，同比增长37.5%，其中商业营业房竣工面积11.6万平方米，价值1.91亿元；商品房销售面积260.77万平方米，销售金额54.29亿元，其中商业用房销售13.34万平方米。商业用房销售大幅增长，说明我市商业地产开发正步入良性循环。

今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变，市场需求首次超过供给。市场供应面积为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力，可以看出，成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。但相对于商业地产而言，由于旧城改造力度的加大，市场竞争将更加激烈，如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。

三、价格走势

由于商业地产的竞争日趋激烈，大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎，这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。综合来看，商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。

四、市场预测

商业房地产未来的发展趋势，对本项目的运作影响至深。根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究，初步预测：

A、在未来两三年内，商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温，市场供应量会进一步增加，但销售将趋于平稳；

B、商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间；

C、传统的商铺，其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。随着商业环境的成熟和发展，商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。从独立的商铺开发上升到整体经

营是商业地产发展的质的变化；{shangyedichan杂志新刊策划书}.

D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入，将带来一些新的商业地产物业类型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各类型超市、特色商业街等形态，注定商业地产还将会继续升温，并成为今后房地产市场的热点物业；

E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式，除以规模形成核心竞争力外，品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升；

F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中，“创新”将成为商业地产营销的主题；

G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流；

H、市场分工越来越细，各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。

第二节 区域环境分析

一、区域环境概况

本项目位于金牛区，金牛区东连成华区，北接新都区，西南与青羊区相接，东南与锦江区毗邻，西北与郫县连界，本区域是成都市北大门的快速通道，拥有为西南地区最大的客运中心，连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。优越的地理位置，使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心，区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达，物资供销网点星罗棋布，为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。

二、消费市场分析

本区域经过多年的发展，百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。区域内聚集了大量住宅小区：光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都国际会展中心的强大影响力，辐射、吸引全国各地参展人员，每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。

区域内的住宅社区雀起，聚集了巨大的消费群体。会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求，而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现，故商业业态急需调整和完善。

第三节 项目区域内相关物业调查分析

项目隶属金牛区，位于成都市西北部，与成都市的其它区域相比，商业物业发展势态相对滞后。项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目，其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。

成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。共占地150亩，总建筑面积达21万平方米。拥有2个大型室内国际展馆，总面积5.5万平方米，可提供2400个国际标准展位，同时还拥有1.3万平方米的露天展场，是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。据调查了解，成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个，每年净展出面积为45万平方米，观众人数达160余万人。参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求，能为当地财政至少增加100个亿的收入。会展中心具有四个显著特点：它是一个新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景；它是一个无污染的高效行业，投资收益率保持在20%

以上；它是一个带动作用很强的行业，可以发挥1：9的乘数效益，即会展收益一块钱，可以带动其它行业收益9块钱；它是一个人流集散地，有很强的吸引力。因此，它不仅是成都市民关注的焦点，更是全省乃至全国关注的焦点。

人民商场会展超市坐落在会展中心内，占会展中心2、3层共1.4万平方米作为卖场。2层主要经营服装、手机、小家电、超市；3层主要经营电器类。由于该商场属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足，现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求，已呈现落伍之态。因此，该商场人气稀少、经营惨淡。商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现，人气显然不足，虽然增加了餐饮，但还是不能达到聚集人气的目的。以目前消费习惯来分析，现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费，更能增强消费者的购物欲望，刺激消费。人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调，严重地影响了会展中心的形象，它必然将被其它大型商场所替代。

第四节 项目区域市场的相关数据分析

一、项目区域商业经营状况及租金价格分析

1、经营业态

项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备，金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周，项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析：沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主；为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场，共占地6亩，预计2004年1月1日完工。目前，政府规划的为民路将建设成商业步行街，以后将取缔车辆行驶；光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋中介公司为主。综合四条道路经营业态，我们得出下图：

该项目所处区域的经营业态：服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。

2、项目区域市场租金价格分析：

街道名称 最高价 最低价

沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡{shangyedichan杂志新刊策划书}.

会展中心（底层） 300元/㎡ 70元/㎡

金沙路 120元/㎡ 60元/㎡

为民路 80元/㎡ 40元/㎡

光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡

通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后，我们得知项目周边商业形态较传统、原始；商铺出租率高达98%，出租率较高，空置率很低，商业经营氛围浓厚，区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考，这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。

第五节 区域内规划发展

金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司，已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。金牛区所作的会展经济圈规划，将以会展中心为依托，以会展产业为龙头，吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻，成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。按照金牛区提交给市政府的规划方案：会展经济圈将以会展中心为中轴，东至金沙路，西接二环路，北到沙湾路，总占地面积约430余亩。金牛区还建议，将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段，等

距离平行向外延伸至交大附小区域，纳入会展经济圈控制性规划的范围。

目前，会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁，预计5年内完成会展经济圈的建设目标。今后经济圈将由五大板块组成：商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼，占地47亩；会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成，占地33亩；商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店，占地72亩；商务住宅区——公寓、住宅、学校，占地36亩；市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等，占地46亩。如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的，它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。

第二章 项目商业业态定位分析

第一节 初步运作思路的提出

纵观整个成都市的商业物业，不同的商业楼盘竞相开发，形成了百家争鸣、百花齐放的局面，业内称2003年是成都的商业地产年，市场竞争异常激烈。但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化，没有自己的特色和个性，欠缺物业自身价值的支撑点，缺少新理念的支持，从而难以实现可持续发展，无法给投资者足够的投资信心。这种市场现状对本案来说，既是一种挑战，又是一次机遇。

通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解，本案处于会展经济圈内，而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。目前，区域内只有人民商场，会展超市这一稍大的商业卖场，该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。因此，本案商场的崛起，是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用，本项目的运作思路应是依托于会展经济，充分利用会展经济的连动效应，创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。

本案处于会展经济圈中心地带，已具备良好的市场环境，其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势，将其区域价值在本案个案上进行有效叠加，将其未来升值空间及商业价值得以充分利用，最大化地创造出项目开发的经济效益。

如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合，使本案在市场竞争中脱颖而出，获得投资者青睐、市场认同，获得良好的销售业绩，便是本案营销操作思路的核心和终极目的。

第二节 具体策划思路

一、本案价值的超越

本项目运作要实现两个层面的超越：

第一层面的超越为：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）。

第二层面的超越为：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）。

本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单单是满足于一个常规性的物业，而是应达到具有区域代表性的商业物业，使本案成为区域商业龙头。

二、本案经营定位——综合性品牌百货商场

综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，加上经营商自身的经验和品牌，给消费者提供一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。

综合商场以区域人口为主要消费对象，客流量是它的生命线。综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。因

此，实际购物人数会适度提升。综合商场不仅要配以齐全的商品种类，完善的设施，上乘的服务，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。

三、产权式综合商场运作核心

所谓产权式综合商场的经营理念，也就是三权分离的原则，是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售，获取合理的开发利润；而产权拥有者（投资者）在一定时间内（5年、10年、15年或20年）只是一种纯投资行为，通过购买物业的产权，再将其租赁给经营管理者，而获得相对长期稳定的回报，经过经营者的潜心经营，逐渐增加物业的附加值，随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间；经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念，通过购物中心的经营运作，获取丰厚的经营利润。这种将三者的共同利益集中在同一物业上，以不同方式完成各自的参与过程，将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合，从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。

四、具体操作办法

（1）、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动，其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理，经营者只面对开发商（或借用其品牌，由另外的经营管理公司负责招商、管理）。

（2）、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者，通过分零销售的方式来回收投资和实现其开发利润。

（3）、作为投资者来说，在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商，从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。

在本项目的营销运作上可以采用该策略：首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体，来完成对项目的整体经营管理，并负责对商场的经营活动统一运作。将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者，将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者，并在回报比例和方式上创新，以体现本案的保障性和稳定性；从售房资金中预留专用回报基金（风险基金），用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。

“产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌经营商家，将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位，对整个物业的运作成败至关重要。因此，我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析，并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。

第三节 我们对成都市零售店发展经营消费趋势分析

一、对成都市零售商场的分析

百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特

本地人与外地人消费比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10

消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档

阶层 白领 工薪 白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士

经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好

经营面积（㎡） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率（万人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100

shangyedichan杂志新刊策划书篇五

商业地产运营项目合作计划书

商业地产运营项目合作计划书

一、合作背景

鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司介绍

杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。 陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

1、温岭农贸城

服务内容：定位、策划、销售、招商

服务时间：2009年-2011年

项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

2、绍兴玛格丽特

服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年

项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。

玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

3、温州邻里中心

服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年

项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济