万达新天地项目管理策划书

万达新天地项目管理策划书篇一

明源新天地营销策划书

本报告是为明源新天地（暂定名）营销策划书，由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的认知下做出的。

今后我们的目标：

项目前期小组成员

策划总监：邹波

数据分析：叶惠彬

数据收集：邹映周、廖渭忠

市场调研：张玉媚、邹映霞、叶惠国

资料整理：张玉媚

第 1 页 共 55 页

参考文献：

1、《中华人民共和国国家统计局》

2、《2011年度河源市国民经济和社会发展统计公报》

2、《1998—2010年度河源统计公报》

3、《2011年度河源统计年鉴》

4、《2012年度河源政府工作报告》

5、《河源政府网站》

6、《河源规划局》

7、《河源统计局》

8、《河源房管局》

9、《河源房地产信息网》

第 2 页 共 55 页

前言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1

第一章：房地产市场分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 一、2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 „„„„„„„ 5

（一）房地产开发投资完成情况 „„„„„„„„„„„„„„ 5

（二）商品房销售和待售情况 „„„„„„„„„„„„„„„ 6

（三）房地产开发企业到位资金情况 „„„„„„„„„„„„ 7

（四）房地产开发景气指数 „„„„„„„„„„„„„„„„ 8

二、河源市房地产市场分析 „„„„„„„„„„„„„„„„ 10

（一）河源本地时事政策 „„„„„„„„„„„„„„„„„ 10 （二）2012年市区前三季度运行情况 „„„„„„„„„„„„13

（三）河源11月份房地产市场 „„„„„„„„„„„„„„ 15

第二章：同片区项目个案分析 „„„„„„„„„„„„„„„ 17

一、宝豪·御龙湾 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17

二、江泮花城„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19

三、名仕家园„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 20

四、南湖片区旧改项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 21

五、竹园路拆迁改造项目„„„„„„„„„„„„„„„„„ 22

六、电子数码城改造项目„„„„„„„„„„„„„„„„„ 22

七、公园西旧城改造项目„„„„„„„„„„„„„„„„„ 23

八、学生路老县委宿舍改造项目„„„„„„„„„„„„„„ 24

第三章：项目分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 24

一、项目概况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 24

二、区域分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 26

第 3 页 共 55 页{万达新天地项目管理策划书}.

三、项目户型分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 27

四、项目SWOT分析及发展战略 „„„„„„„„„„„„„„„30

（一）项目SWOT分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

（二）项目综合评价与发展策略 „„„„„„„„„„„„„„ 32

五、项目分析总结 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 33

第四章：项目市场定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 34

一、项目卖点提炼 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 34

二、目标客户群定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35

三、价格定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36

第五章：项目营销策划及推广策略 „„„„„„„„„„„„„ 38

一、营销策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 38

（一）营销目标 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 38

（二）营销策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 39

二、推广策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 44

（一）推广目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 44

（二）推广思路与策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 45

三、阶段性推广策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 45

四、广告投放计划 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 49

（一）广告目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 49

（二）推广途径整合„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 49

（三）整体推广节点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 50

（四）推广费用预算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 51

五、其它建议 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 52

第六章：结束语 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 55

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一、2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况

（一）房地产开发投资完成情况

2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10

月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万

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万达新天地项目管理策划书篇二

“新天地”项目

工商管理学院管院

物流1003

第五组

王丹

王珏

刘艺琳

许少璇

“集餐饮服务与家居饰品销售”于一体的

实体店可行性分析报告

前 言

应市营老师的要求，我们经过对贝冈新建商业大楼“新天地”及贝冈现有产业的调查分析，为了增加贝冈的产业链和商业价值同时为大学城内的在校大学生及教师职工提供更具有创新性的舒适服务，我们小组经讨论后决定在“新天地”里开一家集“餐饮服务与家居饰品销售”于一体的实体店，着重强调的是对餐饮和家居饰品的创新。

就传统观念而言，餐饮与家居饰品是两个风马牛不相及的行业。大家一般不会把这两个行业联系在一起。我们通过大胆的设想与假设，突破传统观念，创新性把两者结合在一起，计划开发一家集两者于一体的新店。

应主流消费人群——大学城内的在校大学生的心里消费需求，本店着重想要打造家居饰品的独特与多样化及饮品环境的舒适与浪漫。主要思想为：将店里分成若干个与宿舍构造相似的小房间，每个房间里用不同风格的家居饰品进行装饰，打造一个浪漫舒适的氛围，供进来消费的顾客休息聊天，并为他们提供简单好喝且价格合理的饮料，如果他们对房间里的装饰品感兴趣就可以跟我们说，然后我们为他们打包，在他们离开店里在服务台付账时交给他们。

对于家居饰品我们主要着重于其别具一格独特的风格，为了节约成本以及让它更加独特，我们决定自行购买一些简单独特的小物品，自己通过手工将其制作成无数风格迥异的饰品。顾客也可以提出自己的要求，加入一些自己的想法，或者直接购买小物品自己制作。

对于饮品，我们决定制作一些简单好喝的且对身体有益的饮料。家居饰品的注入使饮用饮品的氛围更加舒适浪漫，别具一格。饮用饮品的环境又给家居饰品实体摆放当了“模特”，让人能更直观的看出饰品装饰的效果。两者相辅相成，相得益彰，成为了实体店一道别具一格的风景。让人心情舒适，赏心悦目。

因此广东外语外贸大学物流1003班市营课第五小组在前期市场调查基础

上，利用数周时间实地调查，认真分析研究开发项目，发挥团队合作和创新精神，团结一致，细致思考，认真努力，共同完成了《 “集餐饮服务与家居饰品销售”于一体的实体店可行性分析报告》

本项目由王珏负责项目的市场分析及定位，艺琳负责项目选址的分析，王丹负责经营损益的分析，少璇负责分析的总结与统稿工作，全体组员同心协力参与本项目设计。

由于时间仓促，且我们的知识有限，项目报告有不足和错误之处，希望老师原谅并提出宝贵意见。

目 录

一、 新店的目标市场分析

（一）

（二） 新店具有开发价值 新店的目标顾客分析

二、 新店的选址环境分析

（一） 新店的道路交通状况分析

（二） 新店的购买量分析

（三） 新店的竞争状态分析

三、 新店的经营损益分析

（一） 新店的投资预估

（二） 新店的经营损益评估

四、 新店的经营定位分析

（一） 新店经营的市场定位

（二） 新店的经营特色

五、 新店开发的分析结论

附录

（一） 店铺方位图

（二） 店堂布局图

广东外语外贸大学物流1003班市营课上第5小组成员，在前一阶段对广州大学城内贝冈的产业链构架的调研基础上，根据老师要求及应创新型产业发展的需求，初步选定在贝冈新建商业大楼“新天地”内开发一家集“餐饮服务与家居饰品销售”于一体的新店，经调查分析，编制此项目可行性分析报告，仅供参考。

一、 新店的目标市场分析

根据对贝冈现有产业链的调查及对在校大学生需求的调查显示，近几年间，学生对餐饮店及家居饰品店的需求量与日俱增。虽然贝冈餐饮店很多，但形式单一，大多都是奶茶店糖水店，很难满足学生对餐饮多元化的需求。我们计划要开的这家集餐饮店与家居饰品销售的店，着重想要用店里本身销售的饰品打造一个浪漫舒适别具一格的氛围，让顾客在喝饮品时可以全身心的放松自己同时为自己的住处选购合适的装饰品，以满足顾客的精神需求。

（一） 此创新型的新店具有开发价值

据我们调查所了解，贝冈虽然餐饮店很多，却大多都是奶茶店，且对于家居饰品而言只是精品店的附属产品，没有真正意义上的家居饰品店，且饰品较单调，很难满足在校大学生的需求。且现在大学生较注重精神上的需求且喜欢别具一格的东西，所以经综合分析，我们认为新店具有以下开发价值：

第一， 从贝冈产业链构架来看，没有真正的家居饰品销售店，家

居饰品都是作为店里的附属产品，而且种类单调缺乏创新。且

贝冈现有的餐饮店大部分都是奶茶店及糖水店，而我们的创新

型新店着重打造的就是产品的独特与多样。

第二， 就商品价格来看，如果是手工制作成本会相对较低，简单

饮品的成本也不会很高，而且由于环境较优雅，应该属于中高

端的服务，但由于其成本不是很高，所以要比其他产品更具有

价格优势。

第三， 就环境来看，由于别具一格的布局以及独特的装饰，很容

易吸引顾客前来消费。{万达新天地项目管理策划书}.

第四， 就消费者心理来看，一般消费者都喜欢独特的产品，既要

简单又要别具一格，且可供选择的种类要多，而且现在的大学

生很喜欢在安静浪漫的环境氛围中看书喝东西。

第五， 只是小型店铺所以管理起来较方便，而且成本也不是很高

（相对于中高端市场而言），利润也比较可观。

（二）新店的目标顾客分析

大学城内，学生和教师职工居多，居民居少数，且新天地附近的主要居民只是贝岗内的居民。下面附表是大学城各大学校的人数情况参考表。根据参照表的分析大学城居民以学生为主，学生几乎年龄在18—25的，年轻人喜欢追求时尚、独特、创新。而我们新店的特色就是打造别具一格不一样的风格。所以新店目标顾客应主要为在校大学生。当然其他大学城居民也是新店的顾客。就消费主体而言，他们需要和追求的是与众不同，而我们的经营理念恰和其相吻合，且新店位于中大和广外之间，在校人数也比较可观，所以证明新店的目标顾客选择正确。

销策略。通过上述分析，我们认为此创新性新店在大学城很具有市场开发价值。

二、新店的选址环境分析

本项目小组经过周密调查，根据店铺里定原则，新店选址确定在新天地三楼（三楼主营餐饮服务）。新天地位北一路、中二横路、中环东路和北三路交界处，所在地是人群密集的贝岗村和中大、华工、华师、广工、广外、广中医、广药、广美、广大、星海

10所高校超过30万大学生、正在建设方圆大学时光、尚泰大学城一号、大学城磬园等楼盘的广州大学城。

新店位于新天地，新天地作为广州大学城新商圈，投资浩大，建设时间长，知名度高，大有蓄势超越广州大学城商业中心之势。考虑到广州大学城内新天地面对的主要和稳定的消费群体是18—25岁的大学生、高校内观念新颖的教职工，即将开售的大学城楼盘内的年轻一代居住者客户群等具有一定消费能力和生活品位的消费群。而大学生由于具有精力活力而且富有一定的购买力，接受新鲜事物和时尚事物能力快，加上大学城比较完善的交通设施、自由活动时间充裕。新店铺理论上是影响范围可以普及整个大学城。根据商圈划分原理，考虑到以上所分析的各个特定的客观因素，店铺所在区属于人流密集的中山大学和广东外语外贸大学宿舍区，所以以新天地为辐射中心，中山大学、广东外语外贸大学、广中医和广药、华南师范大学为中心商圈，星海音乐学院、华南理工大学、为次级商圈，广东工业大学、广州大学、广州美术学院为边缘商区。新店商区圈划分可有助于下文继续分析基本顾客群和潜在顾客群。

(一) 、新店的道路交通状况分析

 新店位于的新天地所在的广州大学城交通基础设施比较完善，拥

有多条交通线路（由于新天地还没有正式开业，目前尚没有公交

线路直接通往新天地站，开业后更改公交线路机会很大）。就目

前而言需要在中大站（中环东路）步行3分钟、广外站步行10

分钟，可供选交通线路有公交、地铁（广州地铁到大学城北站步

行15分钟。）

万达新天地项目管理策划书篇三

ABC新天地项目规划方案

ABC新天地项目规划范围为：

按照方案规划，新建后的ABC新天地将以商业娱乐功能为主。总体风格将保持原建筑物的风格，保留沿赤峰道一侧的立面形式，建筑内部将进行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分为9个单体，分别为A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#单体是在保持原建筑风貌的前提下翻建，其余单体为新规划设计建筑。

方案的主要差异有以下几点：

1、总体建筑面积的差异：新方案比原方案减少了218平方米。

2、单体数量上的差异:新方案中的新建单体数量上比原方案少了一个。

3、两个方案中改建的单体（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五个单体的建筑面积比原方案增加了112平方米。

4、原方案中的G、H两个单体在新方案中体现为一个单体，对应的单体为G。电梯的数量也由原来的2部改为1部{万达新天地项目管理策划书}.

5、原方案中的I单体在新方案中建筑高度由4层改为3层，建筑面积减少了439.5平方米。对应的单体为H。

6、原方案中的J单体在新方案中的变化比较大，建筑高度由6层改为7层，建筑面积增加了171平方米。外檐设计中玻璃幕墙的面积增加了约1000平方米。对应的单体为I。

7、原方案中电梯的总数量为8部，新方案中为7部。

第三章 方案造价差异的分析

一、两个方案在总造价上差异不大，新方案比原方案减少了48万元。占测算总投资的比例为4.38‰ 。在我们重点分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案减少了32.4万元。占测算总投资的比例为2.8‰ 。由于原方案比新方案的建筑面积多217平方米，如果可售面积按200平方米计算，每平方米售价按1.5万元计算，则在销售收入上则增加300万元。所以在其他条件允许的条件下，更多地争取可售面积的增加，对投资方来讲，是最好的选择。

二、新方案的单方造价比原方案高114元，其中土地和配套的单方造价增加了98元，建安单方造价增加了17元。由于项目的土地和拆迁费用总价不变，在总建筑面积减少的前提下重新折算，使新方案比原方案的单方造价有所增加；建安工程中由于幕墙面积的增加(主要是I#单体)，使单方造价有所增加。在我们的测算中，除土地和拆迁费用，前期和配套设施费达到了713元/每平方米，为有效地控制成本，除了在今后的设计和施工中降低建安及室外工程的成本外，能够合理地争取前期及配套的最低也是投资方降低成本的重要途径。

三、在第一组的单体造价分析中，总的建筑面积增加了112.8平方米，总造价增加了26.8万元，单方造价增加了12.3元。为保持建筑的原貌，方案不可能有太多的变化，除幕墙面积有所增加使单方造价增加了12元外（主要是D#单体），其他的单方造价没有太大变化。建筑面积的增加使第一组的总造价有所增加。

四、第二组单体形式变化比较大，建筑面积减少了575.7平方米，总造价减少了136.4万元，单方造价减少了42.5元。单方造价的减少的原因之一是电梯少了一部，之二是屋面平台复杂程度降低，之三是玻璃幕墙面积有所减少。

五、第三组单体的建筑面积增加了244平方米，总造价增加了77万元，单方造价增加了45.6元，造价的增加主要是玻璃幕墙面积的增加，由于I#单体外檐设计的变化，使这个单体玻璃幕墙的面积增加了约1000平方米，对总体造价有较大的影响。

第三部分 方案设计优化建议

通过对现有资料的认真研究，在满足各种主客观条件的前提下，我们认为可以在以下几个方面对方案的设计加以重新考虑：

一、关于I#单体建筑形式的设计，是否可以考虑减少玻璃幕墙的使用，新方案中I#单体的玻璃幕墙的使用面积约2000平方米，在原方案中约1000平方米，如果在新方案中能够使用幕墙和贴砖结合的外檐形式，则这一单项就可节约70-80万元。

二、关于G#单体屋面建筑形式的设计，屋顶绿化是否可以考虑设计为简单的绿化形式，绿化本身的费用是一个方面，形式复杂的屋顶花园将影响屋顶及建筑结构中钢筋及商品砼的使用量，将对整体造价有一定的影响。考虑到北方的气候，冬季的屋顶花园维护的费用也将非常的高。从商用的角度考虑，是否可以设计为可上人屋面，可以扩展该建筑顶层的商用功能。

三、关于F#单体顶层游泳池的设计。顶层游泳池将增加该建筑的荷载。将增加钢筋与商品砼的使用量。同时建筑物的使用面积也有受到影响的可能。如何降低游泳池的重量也是需要考虑的一个问题。

四、关于空调的方案设计，现在空调的选用方案是户式中央空调，这种方案造价较低，运行时比较节能，但缺点是综合管理不是很方便。如果游泳池的水温加热问题能够自行解决，使用该方案可以考虑不使用市政的综合管网的外网热源，那么每平方米建筑面积可节约130元的外网热源费，总费用约160万元。

万达新天地项目管理策划书篇四

上海新天地项目定位案例

上海新天地项目定位案例

上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。

项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。

项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进

第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。

第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。

第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要

这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。

招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。

经营和管理:

整个项目在2001年9月份左右开业。

装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。

事实上很多国外的商家都很愿意公开自己的要求,这不是秘密。事实上,美国的一些商家很专业,他会给你一本书,里面记载着他所要求的高度、长度、宽度,很规范。所以这些资料本身也没有什么保密性,但是对一个房地产商在开始做房子建设的时候,这是很重要的资料,你们需要拿到的。要不然的话你这个商业设施建出来在很多方面都会很浪费,很多的装修都是没有必要。

效益分析:

一、由于新天地的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元~10000元,到现在的每平方米2万元。

二、当时设定的平均目标是8%~10%的投资回报,我相信到今天这个目标应该可以达到。3万平方米的地、6万平方米的建筑面积只租不卖,这个店铺整个的作价接近2500美元一平方米,现在很多人用4000~5000美元去买,说明项目本身的价值也在提升。

黄瀚泓时尚生活策划咨询(上海)有限公司中心总策划师

编辑点评摒弃投资心态

北雪

要发展一个商业地产,有三个很重要的因素:资金、产品及团队。资金要强调商业本身起码有两到三年的培养期,不可能马上有大量的现金回流,所以它本身短期活力不会很高。在投资期的时候,商业地产也许需要比一般住宅项目更高的资金,可能一些住户要求有些装修是由你来补贴的,也包括有些推广的费用,还有管理的费用。这种有建设性的指导,显然对于中国未来的地产开发更具有战略性的意义。从某种程度上说,大连市“天津街”的失败首先应归于早期开发的投资心态。

我们常常说一个商业项目的成功,硬件部分占了1/3,比如整个建筑的外观及环境气氛;另外商家占了1/3,找到一个好的商家,这些商家带来一些客源;还有1/3是你这个场地本身是不是有很多吸引人的文娱活动,包括自己本身的服务

水平,这也是很重要的因素。

这里还要强调商业运作需要一个整体,有效经营管理不能把它分成很小的店铺来卖,卖散了,这个商业就不能形成这种档次的商业,商业本身的回收期比较长,以后的回报率要高于住宅和写字楼方面,这样的话它等于需要一个比较有力的资金支持。

大连:传统商业街陷入困顿主力店率先突围

2003年堪称大连建市以来最大规模的商业地产开发年。截至2003年5月,大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个,总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米,是历史上最大的商业地产供应时期。同时,媒体关于“大连商业房地产全面过剩”的说法也不绝于耳,对此,大连市连锁经营协会会长谢有恩说:“大连目前中心商业网点超标,但同时社区商业网点严重不足,商业房地产的根源问题在于开发结构不合理”。具有百年历史的大连“天津街”的开发就体现了这一点。

上世纪90年代中期,台湾的蔡氏企业集团在大连的繁华商业区投资10亿元兴建了胜利广场,这是大连最早运营成功的非百货商业业态的代表。4年的时间里,大连胜利广场物业价值快速增了3倍,每平方米商铺价格从最初的5.6万元涨至10.2万元。胜利广场的成功无疑给其他投资者打了一针强心剂。在这种环境的烘托下,2001年的天津街改造项目迅速引爆了大连商业房地产市场。

天津街建成于1909年,是大连历史最悠久的百年老字号商业街,全长1720米。2001年10月4日,天津街拆迁改造工程开始启动,一期工程分为六大区域,海昌、天植、新天龙、城市广场等商业项目相继开工,此时正值全国如火如荼地造MALL热,各项目也不约而同的齐齐以MALL的姿态亮相。

由于天津街百年形成的浓厚的商业氛围,一开始买家对于这个区域还是非常乐观。但2002年中期,海昌的提前出售使市场感到了压力,由于各家商铺销售不利,在2003年上半年遭遇了大量的退铺,整个天津街遭遇了前所未有的危机。 大连房地产资深记者王昌青认为,由于各开发商分别是从渔业、住宅等其他行业转行,对于商业和房地产的开发运作不熟悉,只是因为具有资金和拿地的实力就进入商铺市场,投机心态比较重,所以在项目运作上采用大量的煽情宣传,“一铺养三代”、“15%年投资回报”等字眼比比皆是。但由于售价过高,均价达到

了近10万元/平方米,且不能为买家提供翔实的投资回报计划,销售纷纷陷入困顿。为了弥补商铺的运作经验之不足,开发商之间又上演了一场“挖角”大战,一些商业经理人开始炙手可热。但事实上,这些没有商业房地产操作经验的商业经理人也无回天之力,到了2003年中,天津街销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。

一位商业地产商说,中国许多城市在老商业街改造上都屡撞南墙。有的是因为政府规划错误引起,有的却因为缺少控制而混乱开发。天津街集中造MALL的规划已经为今天的局面埋下伏笔。天津街的商业特色在于步行街边各种商铺林立,开放式的街区使整个街区能够共享人流。但MALL的封闭设计却在一定程度上分割了人流。王昌青认为,天津街最严重的问题在于不同地块的高度同质化,6个大的项目定位基本相同,投资者自然很难看好。谢有恩甚至曾多次用“无力回天”来形容天津街的前景。

市场的冷淡反应给各开发商的资金链条带来了巨大的压力,一位经理人直言不讳地说,这个区域很难避免竞争“牺牲品”的出现,要想活下去,大家只能八仙过海,各显神通。其中新天龙选择了以餐饮为突破口,建美食城的差异定位。但据知情人士说,虽然定位有新意,项目的招商却遇到了困难,因为各SHOPPINGMALL本来都有餐饮功能区的划分,美食城对于人流的吸引度不由让人打上问号。但经过一段时间的沉淀,大家逐渐形成了共识,在开发商不擅长商业项目经营的情况下,必须以主力店带动其他商铺的销售经营,选择专业素质高的主力店可以为急需人气的天津街解决燃眉之急。

在这场“主力店”竞争中,最先突围的是海昌。在2003年7月,海昌首先宣布引进日本着名的新兴商业业态VIVO(阪昌百货),VIVO主打年轻的消费人群,以青春活力时尚为主题,复制日本的经营和品牌。VIVO的动感形象在某种程度上打破了天津街的沉寂局面。紧跟着,城市广场计划在8月推出与香港铜锣湾百货合作签订15年租约规划,希望凭借铜锣湾百货和世界知名品牌的合作基础,推行品牌“折扣店”,创造卖点。

对于天津街乃至包括西安路商圈的整个大连的商铺市场形成了两种截然不同的声音,一种认为大连的中心商业圈规划过大,政府对于旅游购物预期过于乐观,接下来的天津街二期工程还将继续给市场更大的压力;但也有人认为随着“大

大连”的建设,城市规模不断扩大,对于商圈的要求也将更高,适度的超前规划为将来发展留下空间。

希望人为破坏历史商圈的例子不再上演,老商业街的失败不再出现。

万达新天地项目管理策划书篇五

世贸新天地项目问答

世贸新天地项目百问

一、项目地理位置及交通

1. 项目地址在哪里？

答：常州市武进区延政中路2号常州世贸中心北侧

2. 项目四至是什么？

答：东面一街之隔为常州第一高楼润滑环球大厦和武进高档社区御城，东南方为武进汽车城及万泽国际，西面为武进电力公司、金色南都大酒店、武进区政府、莱蒙城，南面为常发大厦、财富中心、大学城、武进汽车站等地标常州世贸中心，北面为誉天大厦写字楼、武进市政处、新城公馆等。

3. 本项目周遍有多少路公交车？

答：2、78A、302、320、70、66、503等，可以通往火车站、南大街、 湖塘、恐龙园、大学城、嬉戏谷等地

4. 本项目至南大街和湖塘乐购大概开车需要多少时间？ 答：分别约15分钟和5分钟

5. 本项目至延政路政务一条街和武进区政府需要多少时间？ 答：均在3-5分钟之内

6. 本楼盘周边有哪些主要交通干道？

答：常武南路、长虹路高架、滆湖路、兰陵路、丽华路、延政路等，可以去往市内各地。{万达新天地项目管理策划书}.

7. 从本项目去沪宁高速和沿江高速怎么走？

答：去沪宁高速直接上长虹路高架，去沿江高速沿常武路一直往南走

约5000米。

8. 本项目距离常州火车站、汽车站和武进客运站有多远？

答：距离常州火车站、汽车站约10公里，距离武进客运站2公里。

9. 本项目距离湖塘纺织城和城东工业园有多远？

答：分别在1.5公里和3公里之内

10. 本项目行政上属于什么管辖？

答：常州市武进区湖塘镇

二、项目周边配套：

1. 本项目周遍有什么特征？

答：本项目地处常州武进CBD核心位置，周边武进区政府机关、金融机构、大学城、高档社区、星级酒店、购物超市一应俱全；沿江高速、绕城高架近在咫尺，交通非常方便。{万达新天地项目管理策划书}.

2. 本项目周边有什么大型高档社区？

答：御城、天隽峰、新城公馆、龙德花园、莱蒙城等.

3. 本项目周遍有什么大型超市？有什么大型汽车服务？

答：1公里内有大润发、沃尔玛等，2公里内有大统华、乐购等；汽车服务有常州武进汽车城，是集汽车销售、装饰、维修于一体的大型汽车服务中心，拥有各品牌汽车4S店40多家。

4. 本项目周遍有哪些高档酒店和写字楼？

答：高档酒店有五星级酒店万泽国际、金色南都大酒店，武进假日酒店等；商务办公有常州世贸中心、常州第一高楼润华环球大厦、

常发大厦、武房大厦等。

5. 本项目周边有具体有哪些国家机关及相关单位？

答：有武进区人民政府、区财政局、区国土局、区水利局、区工商局、区交通局、区城管局、区广电局、区司法局、区委党校、区公共卫生服务中心等；

6. 本项目周围有什么教育机构？

答：有常州科教城数所大学、武进职业教育中心、武进艺术文化中心等；

7. 本项目周边有什么金融机构？

答：有交通银行、民生银行、工商银行、建设银行、农业银行、江南农商银行、东海证券、新纪元期货等；

8. 本项目周边有什么商业机构？

答：商业机构有新天地不夜城、新城上街、又一城、武进购物中心等。

9. 本项目周边有电信服务厅吗？

答：有中国移动、中国电信等

三、项目情况

1. 你们的发展商是哪家？

答：常州世界贸易中心置业有限公司

2. 你们的招商团队是哪家？

答：江苏著名的专业招商团队南京点今

3. 你们后期的商业运营管理是哪家？ 答：世贸商管公司

4. 你们的物业公司是哪家？

答：第一太平戴维斯

5. 你们项目的总建筑面积为多少？

答：总建筑面积为3.6万平方米。其中A区1.9万平方米,B区1.7万平方米

6. 土地使用权从哪年开始？使用年限是多少？

答：2007年取得土地使用权，商业40年

7. 你们的项目总共几层？全部对外招商营业吗？是否全部出售？ 答：A区、B区都为四层；全部对外招商营业；A区由开发商持有，只销售B区，这样做是为了减少投资者的投资风险。

8. 你们的商铺得房率为多少？层高多少？

答：得房率在63——69％之间，每个楼层得房率不一样，一层层高 4.8 米，二三四层层高4.5 米。

9. 项目总计规划总户数是多少？主力面积是多少？规划经营户多少家？

答：总计有约400户，主力面积在30-80平方米之间，规划经营户在50家左右。

10. 本项目的建筑结构是什么样的？

答：全框架结构，成本较高，坚固耐用、抗震等级高

11. 本项目各层之间是否有电梯相连，电梯选择的是什麽品牌？ 答：有，为奥迪斯电梯。

12. 本项目是否有电梯通到地下停车场？

答：有

四、项目销售问题

1. 本项目将来商业运营的消费层面定位是什么？

答：武进CBD核心区具有较高收入水平的公务人员、企业老板、高级白领、事业单位职员、私营企业主等。

2. 你们世贸新天地的定位是什么？业态是如何规划的？

答：我们的定位是“常武中心，商务客厅”； 业态规划为品牌连锁餐饮、商务休闲会所、精品专卖、健身会所、娱乐休闲会所等高档商业服务。世贸新天地A区规划为大型品牌餐饮、大型连锁超市等，B区业态规划为品牌连锁餐饮、商务休闲会所、精品专卖、健身会所、娱乐休闲会所等高档商业服务设施。

3.你们目前意向进驻的商家有哪些？

答：GBF进口名品直销广场、惠比寿日本料理、日本1969UCC咖啡、浪琴钟表、太湖三白馆、迷石高档商务娱乐会所、亚洲蕉叶、东佳餐饮、盛世经典牛排、日本铁板烧、颐和茶业会所等数十家国内一流品牌商家已入驻。

4.你们采用何种形式销售？是否可以自己经营？

答：我们采用售后包租的形式销售；我们对进驻的商家有严格的要求，进驻者必须是国内一流品牌及以上的商家，且每个品种只能有一家，如果要自己经营必须要达到这个标准。

5.你们商家进驻的租金标准是多少？能看租约吗？