万科工程策划书

万科工程策划书篇一

万科项目策划书

大连金州新区万科城项目一期

工程管理策划书

编制：大连万科城项目部 审核：集团工程管理部 日期：2013年3月1日

目 录

1.项目概况 ................................................................................................................................................. 3 1.1位置及环境 .......................................................................................................................................... 3 1.2建设用地规划要求............................................................................................................................... 3 1.3建筑概况 .............................................................................................................................................. 3 1.4建筑分期概况....................................................................................................................................... 4 1.5项目管理目标....................................................................................................................................... 6 1.6项目特点及对应措施........................................................................................................................... 6 2.项目部架构 ............................................................................................................................................. 7 2.1项目管理人员架构............................................................................................................................... 7 2.2主要人员管理职责............................................................................................................................... 7 2.3项目管理流程....................................................................................................................................... 8 2.4项目岗位职责..................................................................................................................................... 15 3. 总平面管理策划.................................................................................................................................. 17 3.1总平图 ................................................................................................................................................ 17 4. 项目进度管理 ..................................................................................................................................... 18 4.1项目计划保障措施............................................................................................................................. 18 5．质量管理 ............................................................................................................................................ 19 5.1质量管理体系及职能分工................................................................................................................. 19 5.2工程质量控制要点............................................................................................................................. 20 5.3 工程质量重点控制环节.................................................................................................................... 22 5.4质量管理指导思想 ........................................................................................................................... 24 5.5工程质量管理措施 ........................................................................................................................... 25 6.工程成本管理 ...................................................................................................................................... 29 6.1 项目成本控制目标 .......................................................................................................................... 29 6.2 项目成本控制措施 .......................................................................................................................... 29 7.安全文明管理 ...................................................................................................................................... 30 7.1安全文明管理组织架构 ................................................................................................................... 30 7.2安全文明及成品保护合同清单........................................................................................................ 30 7.3安全文明惩罚措施 ........................................................................................................................... 35 7.4临时电施工方案 ............................................................................................................................... 35 8.风险管理 .............................................................................................................................................. 36 8.1风险管理计划 ................................................................................................................................... 36 8.2风险控制流程 ................................................................................................................................... 37 8.3进度控制风险与对策 ....................................................................................................................... 38 8.4质量控制风险与对策 ....................................................................................................................... 38 8.5成本控制风险与对策 ....................................................................................................................... 39 8.6其它 ................................................................................................................................................... 39

1.项目概况

1.1位置及环境

本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。

本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。

拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。 场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。

1.1.1周边道路情况

东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。

1.1.2周边市政配套情况

自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条DN60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。

排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。

燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。 电力：项目施工用电已接入场地中。

热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。 1.2建设用地规划要求

一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。 1.3建筑概况

住宅栋数：10栋 户数：137户

建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层 结构形式：框架、剪力墙结构 建筑风格：中式风格

消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。

该楼栋分楼号规划面积指标：

1.4建筑分期概况

全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。顺序推进，概况如图：

全项目分期指标：

万科工程策划书篇二

万科项目前期策划全流程

万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划全流程，营销人都要懂 万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处，本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。

整体看点

可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等

项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析

市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究

►1.市场分析

包括宏观市场和区域市场。

►2.市场预测

包括供给预测、需求预测、价格预测。

►3.收入、成本、费用预测

销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。

►4.财务评估

（1）静态指标：成本利润率、销售利润率；

（2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。

►5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。

►6.敏感性分析

反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。 ►7.风险评估

风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。

项目研究

►1.宏观环境分析

（1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。

（2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。

►2.项目价值分析

（1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。

（2）项目资源分析：自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）

►3.竞争环境分析

（1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析；

（2）经典楼盘分析：包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；销售策略；其他成功因素。

（3）成功案例分析：主要包括：开发策略 、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。

►4.潜在客户分析

（1）确定研究对象：主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群；

（2）确定研究内容：需求特点；置业能力。

►5.得出调研结论

（1）未来的市场状况：a、2-3年片区内供应量预测 ；b、价格走势预测；c、需求趋势预测；d、客户消费趋势预测；

（2）可能的客户：客户可能的区域；客户层面；购买力情况；

（3）可能的产品：产品类型；产品设计创新点；可能的价格（总价、单价）。 项目定位

►1.SWOT分析

优势、劣势、机会、威胁。

►2.客户定位

根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。

►3.产品定位

（1）产品定位内容：包括定位描述和设计要点：规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。

（2）产品定位策略：客户导向与市场导向相结合。

►4.价格定位

价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位；产品的特色；开发商的品牌；未来的市场状况。 ►5.经济收益分析

开发商看重的是：内部收益率（IRR）和净现值（NPV）；小业主看重投资回报率。 市场推广

►1.卖点提炼

（1）地段：包括交通条件；配套资源；自然、人文景观；未来规划远景；

（2）产品：包括：规模；建筑风格；园林特点；户型特点；价格；新型建材、工艺；

（3）附加值：包括：开发商品牌；物管品牌；建筑设计公司品牌；园林设计公司品牌；承建商；产品概念；倡导的生活方式。

►2.项目总体形象设计

形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语

►3.推广费用预算

（1）确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定；

（2）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）；

（3）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）；

（4）确定各推广阶段内各项费用的详细预算

►4.现场包装方案

户外大牌（如何选择？）；工地围板（如何体现项目特色？）；售楼处设计方案（如何选址？ 如何设计？）；看楼通道方案；示范园林；示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）。 ►5.制定销售策略

（1）销售次序；

（2）销售时机：销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机；迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）；与竞争对手同时发售；与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）；

（3）销售目标；

（4）价格策略。

►6.制定推广策略

（1）推广阶段划分；

（2）阶段推广主题；

（3）媒体组合策略；

（4）行销策略组合：现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。{万科工程策划书}.

►7、营销工作总体时间表

制定营销执行工作总体时间表。

万科工程策划书篇三

万科集团项目《项目工程管理策划书》编制指引(2011修订稿)

项目部《项目工程管理策划书》编制指引

---2009修订稿---

集团工程采购与成本管理部

二○○九年六月

目 录

1．目的 …………………………………………………………………………… 3

2．适用范围 ……………………………………………………………………… 3

3．编制及审批程序 ……………………………………………………………… 3

3.1编制依据…………………………………………………………………… 3

3.2编制责任…………………………………………………………………… 3

3.3会审、审批………………………………………………………………… 3

3.4备案………………………………………………………………………… 3

4．《项目工程管理策划书》的基本内容………………………………………… 3

4.1项目概况…………………………………………………………………… 3

4.2项目部架构及人力资源计划……………………………………………… 4

4.3项目建设计划、场地综合利用规划……………………………………… 4{万科工程策划书}.

4.4项目管理目标……………………………………………………………… 5

4.5开工准备…………………………………………………………………… 6

4.6工程管理…………………………………………………………………… 7

4.7保障措施…………………………………………………………………… 10

4.8其他管理工作……………………………………………………………… 14

4.9工地开放、工程交付……………………………………………………… 14

5.项目工程管理总结……………………………………………………………… 15

5.1管理及场地综合利用规划（总平面布置）……………………………… 15

5.2质量管理…………………………………………………………………… 15

5.3成本管理…………………………………………………………………… 15

5.4技术管理…………………………………………………………………… 15

5.5其他总结…………………………………………………………………… 15

6.生效期 ………………………………………………………………………… 16

1. 目的

预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，

提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高

效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

2. 适用范围

集团范围内所有项目。

3. 编制及审批程序

3.1 编制依据

项目所属公司为该项目制订的《项目开发计划》和《项目建设综合计划》是

《项目工程管理策划书》编制的前提。

该《项目开发计划》和《项目建设综合计划》中的：产品定位、营销计划，

勘察、设计计划，成本控制目标、工程招标计划，工程进度总控计划和质量控制

目标，勘察、监理、总包及材料设备采购供应计划等是《项目工程管理策划书》编制的依据。

施工图是《项目工程管理策划书》编制的基础。

3.2 编制责任

项目经理部负责组织产品、营销、设计、成本、采购、报批报建等部门编制

《项目工程管理策划书》。

3.3 会审、审批

《项目工程管理策划书》编制完成后，由项目所属公司工程分管领导组织产

品、营销、设计、成本等相关部门会审并形成会审纪要，由编制负责人进行修改、完善，经各相关部门会签后报公司批准执行。

3.4 备案

各部门会签后的《项目工程管理策划书》作为开工审批备案文件之一，上报

集团工程采购与成本管理部备案。

4. 《项目工程管理策划书》的基本内容

深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项

目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重

点、涵盖工程建设全过程。

4.1 项目概况{万科工程策划书}.

4.1.1 位置及环境

项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、

燃气、通讯等）状况等。

4.1.2 建设用地规划要求

项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。

4.1.3 建筑概况

总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概

况（面积、层高、层数）等。

4.1.4 建筑分期概况

项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地

下建筑概况等。

4.2 项目部架构及人力资源计划

4.2.1 项目管理组织架构

在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；

项目部人员构成、培训及发展计划。

4.2.2 质量保证体系

项目部质量管理组织形式、人员配置；

组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常

质量和技术问题。

4.2.3 岗位职责

各岗位的工作内容、职责描述。

4.2.4 项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划；

项目部费用计划。

4.3 项目建设计划、场地综合利用规划

4.3.1 项目建设计划

依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》

中的项目建设计划部分；

该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、

监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；

亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；

该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。

4.3.2 项目建设总平面规划

根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要

求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水

电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过

程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。

总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

 开放示范区

考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；

不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；

项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。

 临时设施

临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永

久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；

成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；

上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。

 材料加工、运输

材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应

考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；

塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶

段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度

等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；{万科工程策划书}.

砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆

放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少

二次水平搬运；

塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安

装、拆除方便、安全。

 临时道路、水电网络

考虑以永久道路的路基作为临时道路；

临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉；

临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋

拆一部分临时水电网；

临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。

4.4 项目管理目标

4.4.1 进度计划管理目标

进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；

标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。

4.4.2 质量管理目标

工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标；

客户满意度：客户质量满意度目标；

质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。

4.4.3 成本管理目标

目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；

动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；

措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。

4.4.4 设计管理目标

万科工程策划书篇四

万科地产工程管理组织设计方案(城市花园).doc

万科城市花园

工程管理组织设计方案

第一版

2009

大连万科房地产开发有限公司

城市花园项目管理部

目 录

1、项目概况 ........................................................................................................................................................ 3 1.1项目简介 ....................................................................................................................................................... 3 1.2 主要合作单位 .............................................................................................................................................. 4 2．项目部门建设管理 ............................................................................................................................................... 5 2.1项目管理部主要职责 ................................................................................................................................... 5 2.2项目管理部管理架构 ................................................................................................................................... 6 2.3项目管理部主要岗位职责 ........................................................................................................................... 6 3、项目前期协调与管理 ......................................................................................................................................... 12 3.1设计部协调 ................................................................................................................................................. 12 3.2营销协调 ..................................................................................................................................................... 13 3.3项目发展协调 ............................................................................................................................................. 13 3.4成本协调 ..................................................................................................................................................... 13 4、项目计划管理 ..................................................................................................................................................... 13 4.1标段的划分及基本要求 .................................................................................................................................... 13 4.2总包的平面分区及进场顺序 ............................................................................................................................ 14

4.3施工场地临设布置 ..................................................................................................................................... 14 4.4总体进度计划 ............................................................................................................................................. 14 4.5工程进度计划 ............................................................................................................................................. 15 4.6材料设备采购计划 ..................................................................................................................................... 15 4.7项目里程碑进度控制计划 ......................................................................................................................... 15 4.8模拟工程计划 ............................................................................................................................................. 15 4.9工程计划的修改 ......................................................................................................................................... 15 4.10销售配合 ................................................................................................................................................... 16 5、项目采购管理 ..................................................................................................................................................... 16 5.1总包采购 ..................................................................................................................................................... 16 5.2监理单位采购 ............................................................................................................................................. 17 5.3专业分包单位采购 ..................................................................................................................................... 18 5.4材料、设备采购 ......................................................................................................................................... 19 5.5 分包与甲供、限价材料清单 .................................................................................................................... 20 5.6集团禁用材料清单 ..................................................................................................................................... 22 6、供方管理 ............................................................................................................................................................. 22 6.1监理管理 ..................................................................................................................................................... 22 6.2总包管理 ..................................................................................................................................................... 25 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 ............................................................................. 27 7、项目质量管理 ..................................................................................................................................................... 29 7.1质量规划 ..................................................................................................................................................... 29 7.2质量保证 ..................................................................................................................................................... 29 7.3质量控制 ..................................................................................................................................................... 30 8、项目现场成本管理 ............................................................................................................................................. 32

8.1设计阶段 ..................................................................................................................................................... 32 8.2招标阶段 ..................................................................................................................................................... 32

9、项目风险管理 ..................................................................................................................................................... 34 9.1风险管理规划 ............................................................................................................................................. 34 9.2风险识别 ..................................................................................................................................................... 34 9.3风险定性、定量分析 ................................................................................................................................. 35 9.4风险应对规划 ............................................................................................................................................. 36 9.5风险监测及控制 ......................................................................................................................................... 37 10、文件管理 ............................................................................................................................................................ 37 10.1控制印章 ................................................................................................................................................... 37 10.2文件编号总文档目录 ............................................................................................................................... 37 10.3文件有效版本标识 ................................................................................................................................... 38 10.4文件的发放、回收与失效 ....................................................................................................................... 38 10.5文件的归档及利用 ................................................................................................................................... 38 10.6文件的移交 ............................................................................................................................................... 38 11、会议制度 ............................................................................................................................................................. 39 11.1周例会制度 ............................................................................................................................................... 39 11.2紧急会议制度 ........................................................................................................................................... 39 12、环境管理 ............................................................................................................................................................ 39 12.1现场环境保护管理规定 ........................................................................................................................... 39 12.2环保管理的目的 ....................................................................................................................................... 40 12.3环保控制目标 ........................................................................................................................................... 40 12.4环保工作小组架构与责任 ....................................................................................................................... 40 12.5环保不符合情况的纠正 ........................................................................................................................... 41 12.6环保意识及能力培训 ............................................................................................................................... 41 12.7环保记录 ................................................................................................................................................... 41 12.8项目现场CI作业指引 ............................................................................................................................. 41 13、现场安全管理 .................................................................................................................................................... 41 13.1安全管理目标 ........................................................................................................................................... 41 13.2安全工作小组架构及责任 ....................................................................................................................... 41 13.3施工安全管理 ........................................................................................................................................... 42 14、紧急事件处理程序 ............................................................................................................................................ 43 15、项目管理部培训计划 ........................................................................................................................................ 43 15.1《项目管理策划书》培训 ........................................................................................................................ 43 15.2项目设计交底 ........................................................................................................................................... 44 15.3合同有关内容培训 ................................................................................................................................... 44 15.4质量、进度控制培训 ............................................................................................................................... 44 15.5安全文明施工管理培训 ........................................................................................................................... 44 15.6案件培训 ................................................................................................................................................... 44 16．定期考核 ............................................................................................................................................................ 45

16.1合同考核 ................................................................................................................................................... 45 16.2.图纸考核 ................................................................................................................................................... 45 16.3.管理要点考核 ........................................................................................................................................... 45 16.4.工期进度考核 ........................................................................................................................................... 45 16.5.质量要点考核 ........................................................................................................................................... 45 16.6.安全文明施工要点考核 ........................................................................................................................... 45

17、工程移交 ............................................................................................................................................................ 46 17.1模拟移交 ................................................................................................................................................... 46 17.2移交程序 ................................................................................................................................................... 46 18、项目管理部《项目管理指导书》传阅、修改记录 ........................................................................................ 46

18.1传阅记录 ................................................................................................................................................... 46 18.2修改记录 ................................................................................................................................................... 46 18.3相关附件 ................................................................................................................... 错误！未定义书签。

1、项目概况

1.1项目简介

该项目宗地位于大连市区西北部，行政区划为沙河口区，现为辽宁省大连监狱监管区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。

项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米,总建筑面积为188545平方米，计容积建筑面积为181660平方米。

该项目工程分二期建设，其中大二期工程总建筑面积约为125714平方米，由Ｉ、Ｄ、Ｇ等原二期的3个组团及原三期（25，26，27，28，29号楼）组成，其中：Ｉ组团全部为多层结构，建筑面积为20579平方米；Ｄ组团为多层和小高层的组合体系，建筑面积为27443平方

筑面积为61512平方米。小区配套建筑面积为4413平方米。

a. 大二期工程组成结构图：

米；Ｇ组团为三栋11层的小高层，建筑面积为19908平方米；原三期基本为小高层组团，建

1.2 主要合作单位

万科工程策划书篇五

万科地产项目策划书范文12p{万科工程策划书}.

一、市场调研：

1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析：

（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4， 竞争个案项目调查与分析

5， 消费者分析：

（1） 购买者地域分布；

（2） 购买者动机

（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4） 购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6， 结论

二、 项目环境调研

1， 地块状况：

（1） 位置

（2） 面积

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述） 4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

1， 投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2） 房地产的政策法规

（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择（见下图表）

3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4， 土地延展价值分析判断（十种因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7， 同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一） 市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管

理内容等）

7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征„„ 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.

（三）、 价格定位