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美特斯邦威--METT营销策划分析

美特斯邦威

简介

美特斯邦威集团始建于1995年，主要研发、生产、销售美特斯邦威品牌休闲系列服饰。美特斯邦威是企业自主创立的本土休闲服品牌，其内涵是：“美”，美丽, 时尚；“特”，独特, 个性；“斯”，在这里, 专心, 专注；“邦”，国邦,故邦；“威”是指威风。独特的品牌名称正说明美邦专注于为消费者提供时尚个性的服饰, 立志成为中国休闲服饰的领导者, 以扬国邦之威。

品牌大事记

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 1995年4月22日，温州解放剧院第一家专卖店的开业标志着“美特斯邦威”品牌正式面世。 1995年，美特斯邦威销售收入达到500多万元，成为当年年利润率最高的休闲服饰品牌。 1998年，美特斯邦威走出温州，在杭州、上海投资开设直营专卖店。 2001年，香港四大天王之一郭富城为美特斯·邦威做代言，“不走寻常路”成为美特斯·邦威独特、个性的代名词。 2003年，“美特斯邦威”羊毛衫被评为“中国名牌”。 2003年，华语天王周杰伦开始担任美特斯·邦威代言人，受到年轻群体的热烈响应。 2004年，“美特斯邦威”被评为“中国青年最喜爱的服装品牌”。 2005年，美特斯邦威集团跻身“中国制造业500强”，荣获“2003/2004中国服装品牌年度营销大奖”和“中国女性消费者最满意的品牌”称号。 2005年，美特斯邦威全国总部迁至上海，确立了其中国休闲服饰的霸主地位。 2005年，“美特斯邦威”连续第二年被评为“中国青年最喜爱的服装品牌”。 2006年，美特斯邦威再次荣获“2004/2005中国服装品牌年度策划大奖”。 2007年，美特斯邦威进一步细化市场群体，邀请新生代青春派明星张韶涵和潘玮柏为美特斯邦威校园系列代言，周杰伦代言都市时尚系列。 2008年5月，美特斯邦威启动“我和你在一起—汶川地震紧急救援行动”，向灾区紧急捐赠价值400万的衣物，树立了企业的良好形象。 2008年，国际明星文特沃斯·米勒和名模布鲁娜·特诺里奥代言美特斯·邦威CITY都市时尚系列的男女装，美特斯邦威开始走向国际舞台。 2008年8月，美特斯邦威在深交所正式挂牌上市，成为国际性服装品牌。 2009年，成功与《变形金刚2》联手，在《变形金刚2》中植入广告。在全国2000多

家专卖店开设了变形金刚专区，推出了第一波变形金刚动画版的T恤衫产品，并在市场上热卖。

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 2011年，作为唯一的中国本土服装品牌，美特斯邦威首次跻身全球服装品牌10强（以14.46亿美元的价值，位列第10位），问鼎世界服装领域最具价值品牌TOP10。 2011年，美特斯邦威——“我是新国货”营销活动获2011中国媒介创新营销奖金奖

品牌定位

美特斯邦威的定位十分明确，就是年轻时尚的消费群体。虽然年轻人喜欢时尚，喜欢穿着打扮，但是一般身为学生的年轻人，由于经济没有独立，需要依靠家里提供日常生活保障，因此算是弱消费群体。而有了一定消费能力的年轻消费群体，如刚参加工作的青年，是

否还会选择如美特斯邦威一样的国内服装服饰品牌，还是会追求更高档次的品牌呢？他们会有所选择，不好确定。定位年轻消费群体对美特斯邦威最大也是最直接的威胁可能就是针对同类消费人群的其他服装公司的竞争了，国内像以纯、森马，国外有阿迪达斯、耐克等。

美特斯邦威品牌将目标受众定位在18-25岁活力和时尚的年轻消费者，倡导年轻活力和个性时尚的品牌形象，给人以平等友善、具有责任感的社会形象，带给广大消费者富有活力、时尚和个性的休闲服饰。

美特斯邦威用自己设计的广告语“美特斯邦威, 不走寻常路”为自己塑造了桀骜不驯的性格。这一切, 都在消费者心目中造就了美特斯邦威年轻时尚特立独行的品牌形象。

产品关注

为了让产品引领时尚, 符合品牌的前卫形象, 美特斯邦威早在1998 年就在上海成立了产品设计中心, 还从法国请来一位顶级服装设计师担任集团设计总监, 建立培养了一支具有国际水准的设计师队伍, 与法国、意大利、香港等地知名设计师展开长期合作, 每年设计服装新款式3000 多款。美特斯邦威对产品的关注还体现在对休闲装市场进行细分, 针对T 恤、牛仔、羽绒服三个目标市场分别建立MTEE、MJeans、M . Polar 三个产品类别, 这三个产品系列分别树立了自己在各个品类专业而又时尚的产品形象。

下面主要针对美特斯邦威旗下MTEE的系列营销活动的独到之处进行分析。

MTEE系列营销案例分析

随着ZARA、H&M、优衣库等国外“快时尚”品牌进入中国，新一代消费者对服装的消费观念已从过去笼统地区分正装休闲装、强调面料质地，转变为更具时尚感和偏重即兴消费。这意味着，十五年前靠主打“休闲”概念在国内服装市场中赢得一块独特份额的美邦正在逐渐脱离他们的核心需求。这可不是这家心高气傲，目标为“中国第一休闲服品牌”的公司希望看到的。同时，对于一个已经有了十五年历史的“老”品牌进行内涵提升，谈何容易。即便再次砸下重金，也难保能真正改变消费者心目中对美邦的固有印象。

而MTEE的出现，正好弥补了这个不足。

T恤在中国的流行，最早源自80年代改革开放以后，以年轻人为消费主体。由于T恤上通常会印有一些明显的文字或图案，它也被很多人称为文化衫。而它的舒适、随意、能让人尽情地表达个性，则是其最终赢得各年龄段、各职业背景的消费者欢心的要诀所在。MTEE，其实就是美特斯邦威（Meters/bonwe）T恤的简称。

其实，对于中国消费者来说，ZARA、H&M所主推的“快时尚”并不是吸引他们的核心，毕竟没有多少人会真正关心摆在货架上的衣服究竟是昨天上的，还是今天上的。重要的是，你是否能持续地为他们提供丰富而又合心意的选择。

而就MTEE所瞄准的目标消费群———16-25岁的年轻人来说，这群已经或即将踏入社会的80后、90后们虽然眼下面临着巨大的经济和生活压力，消费能力极其有限，但他们儿时却曾经享受过空前的自由和宠爱，对任何新事物都有着无限的接受度，那股子“玩乐”的精神也几乎已渗入他们的骨髓。唯一的问题在于，如何将它重新挖掘出来，并转化为实际的购买行为。

2009—与《变形金刚2》联手

这是变形金刚2上映前Meters/bonwe所公布的最新变形金刚创意大片，大片中的变形

金刚擎天柱开始说起了普通话，也似乎也开始对时装敏感起来，为了一件T恤，与一个穿着狂派Tee的华人男生上演了一场疯狂的追逐赛，并且一句“嗨，兄弟！你应该穿这件！（博派标志Tee）”，赋予擎天柱诙谐幽默的时尚个性，这则大片尤其注重电影的时尚感，情节和画面都与变形金刚电影相似，甚至还被人误会成《变形金刚2》里的花絮，这多少能看出这次《变形金刚2》对于中国市场的重视，Meters/bonwe也通过这样的宣传形式告诉大众，中国品牌正式进军好莱坞！

Meters/bonwe也在电影《变形金刚2》即将上映之际，推出珍藏版变形金刚Tee，让变形金刚也开始玩转时尚，每个变形金刚角色都拥有不同款式的潮流Tee,并且开展了买衣服即送电影票的优惠活动，势必打造最强变形金刚观影服！

美特斯邦威“变形看我”系列

“变形看我”系列T恤

在影片《变形金刚2》中，美特斯邦威植入广告的镜头有两处较为明显，一是路边巨大的写有“Meters/bonwe美特斯·邦威”广告牌，二是一辆货车“Meters/bonwe不走寻常路”的车身广告。另外还有3个植入广告镜头。

线上的网络广告策略

通过与PPTV合作，针对充满激情、年轻时尚的男女人群，选择PPLive网络电视媒体进行广告投放。由于使用PPLive网络电视用户大都是年轻群体，影片《变形金刚2》对于这个受众群体而言，有着难以言表的诱惑与魅力。PPLive采用业内超前、可比拟蓝光效果的高清TVC视觉传播及服饰短片进行强效的缓冲广告，对目标群体实施视觉冲击。

PPLive通过精心的内容采编，将这一群体牢牢锁定在相关内容的相关频道，其中包括《变形金刚2》、《机械战警》、《Xman》、《变形金刚-动画》等与变形金刚题材相关度极高的高收视影片内容。PPLive还采用业内超前、可比拟蓝光效果的高清TVC视觉传播及服饰短片进行强效的缓冲广告，对目标群体实施视觉冲击。

同时，结合海量视频搜索平台pp.tv，PPLive引入关键词搜索环节，令整个活动呈现多入口、多通路、多展现的立体传播效果，为美特斯邦威品牌与《变形金刚2》事件营销的网络植入式宣传成功助力，开辟了另一块目标消费群体的品牌推广阵地。

美特斯邦威网络广告画面

营销效果：

在为期16天的投放期中，PPLive网络电视媒体平台为美特斯邦威客户创造了超过2500万次的高清TVC及视频植入内容曝光。每天有超过11万人观看，对美特斯邦威的产品产生兴趣，并点击查看详情，有效收视达2.6%，远远高于业内1.5%的平均水平。

线下的公共关系策略

在电影《变形金刚2》在中国准备正式上映前，美特斯邦威与变形金刚版权的拥有方美国孩之宝公司、《变形金刚2》的制片方美国派拉蒙电影公司同时现身上海百联又一城今典世纪影城，举办媒体观影场，庆祝三方成功合作。在现场300多人，全部都穿着美特斯邦威品牌变形金刚系列服饰。 场面轰动，被各大新闻媒体相互报道。

hm广告策划书篇二

靴子广告策划

电商一班

[第六小组]

组员：

刘昌琪 王依然

程瑶 张 楠

前言 .................................................................................................................................................. 3

一、 市场分析 ................................................................................................................................. 4

1. 营销环境 ............................................................................................................................. 4

2. 消费者 ................................................................................................................................. 4

3. 产品 ..................................................................................................................................... 4

4. 竞争对手 ............................................................................................................................. 5

二、 广告目标 ................................................................................................................................. 5

三、 广告对象 ................................................................................................................................. 5

1. 广告的诉求对象.................................................................................................................. 5

2. 广告的诉求重点.................................................................................................................. 5

3. 诉求方法策略...................................................................................................................... 6

四、 广告信息策略 ......................................................................................................................... 6

1. 广告主题策略...................................................................................................................... 6

2. 广告创意策略...................................................................................................................... 6

3. 广告表现的其他内容 .......................................................................................................... 7

五、 广告制作 ................................................................................................................................. 7

1. 广告内容 ............................................................................................................................. 7

2. 视频广告 ........................................................................................................................... 10

六、 广告预算 ............................................................................................................................... 10

七、 媒体选择 ............................................................................................................................... 11

1. 媒体决策及原因................................................................................................................ 11

2. 媒体计划表 ....................................................................................................................... 11

八、 网络广告的效果测评 ........................................................................................................... 11

附录：组员分工 ............................................................................................................................. 12

前言{hm广告策划书}.

如今，随着快节奏的生活方式，时尚潮流的趋势下，人们对日常的生活穿着打扮也是重视至极，不仅要求时尚，舒适和质量也是决定消费者购买的一大因素。高跟鞋是很漂亮但长时间穿还是有损健康，皮鞋又有些过于死板。马丁靴走进了人们的视线，成为当下的潮流必备品。接下来，就让我们一起来了解一下hotwind的马丁靴。

一、市场分析

1. 营销环境

马丁靴是街头流行的鼻祖，是时尚文化不可或缺的符号。它坚固耐穿，即使它在脚下已经变得很旧很旧，却依旧很漂亮。热风马丁靴是知名马丁靴品牌里价格算是最亲民的，再加上质量也是值得信赖的，这也就提高了消费者对此品牌马丁靴的购买力。始终站在时尚潮流前端的欧美女明星，把马丁靴穿得出神入化。并且马丁靴以多绑带的方式对小腿曲线加以修饰，更显双腿的纤细修长。它比正统的皮鞋复古悠闲，又比雪地靴更加紧致有气场，以名人明星的消费行为为先导，而后深得时尚达人们的热力追捧。满足了大部分消费者的共同心理需求，从而扩大了热风马丁靴的市场。

2. 消费者

Hotwind马丁靴的购买者大多为18-35岁之间的青年人群，这个年龄段的人一般都是热爱生活，追求时尚，有自己的经济基础，同时也看重性价比。舒服、价格合理并且够潮，才是消费者的购买真谛。

3. 产品

热风的马丁靴的制作材料是牛皮。种类多样，不同季节的男款女款情侣款马丁靴；低跟中跟高跟；长筒和低筒应有尽有；款式除了系带方式的经典马丁靴，还有一些类似拉链搭扣式的小点缀。颜色大多数以百搭的黑色为主，沉稳又不失气质。以暗色（如酒红、棕色）为辅，没有太过艳丽的颜色。休闲风、英伦风、简约风都是主打风格。并且每双鞋子的价格都在500元以下，较为亲民。质量有保证，牛皮表面透气性好，容易打理。

4. 竞争对手

马丁大夫的Air Wair可谓是马丁靴界的鼻祖，尽管价格昂贵，但还是有消费者有品牌情节，不惜花大价钱去购买。Timberland也是竞争对手之一，价格相对较高，这种经典式的鞋不仅是户外首选同样也是站在时尚潮流的风口浪尖，有部分消费者有跟风心理，不管是否符合自己的风格，都会选择购买。相同价位的品牌：HM、CAT、C.P.U等均有同样风格的鞋子，还有一些就是仿马丁靴版型的无名品牌，淘宝天猫均有卖，价格相对便宜，款式也很好看，销量可想而知。

二、广告目标

树立品牌形象，认识并且加强对热风马丁靴的好感度，了解热风马丁靴的优点，引导消费者来购买此商品。

三、广告对象

1. 广告的诉求对象

①诉求对象的表述：热风马丁靴此次广告的诉求对象为18—35岁的年轻群体。

②诉求对象的特性和需求：

特性：快节奏的生活，缺乏耐心，焦急，注重搭配和时尚

需求：舒适、时尚、价格亲民

2. 广告的诉求重点

①对诉求对象需求的分析：这类青年大多数均是上学党或者刚步入社会没多久的上班族，所以消费能力有限，随着年龄的增长，人们的审美和消费理念也会越来越成熟，对于鞋子的要求不仅注重舒适感，更要

hm广告策划书篇三

某某品牌重庆市场策划书

2011-2015年某某品牌重庆市场策划书

一、某某品牌重庆市场现状分析

1、品牌的功能价值分析

产品的品质、设计、工艺和服务等

2、品牌的附加价值分析

消费者感受功效、品牌的社会象征意义以及品牌认知度等

3、品牌的资产价值分析

近三年品牌市场份额的规模、市场份额的稳定性和市场带给企业的利润空间

4、品牌的现有销售通路分析

5、品牌商品的价格分析（与竞争对手的比较）

小结：{hm广告策划书}.

二、品牌目标消费者分析

1、本品牌在消费者心目中的知名度分析

2、本品牌在消费者心目中的美誉度分析

3、本品牌在消费者心目中的联想分析

4、消费者购买本品牌的目的是什么

5、消费者购买本品牌的时间、地点{hm广告策划书}.

6、消费者购买本品牌的决策过程分析

小结：

三、品牌定位分析与决策

1、品牌商品的目标市场选择

2、品牌的直接竞争对手分析

品牌的差异点联想分析

品牌的共同点分析

3、品牌的核心联想确定

4、品牌精粹的表述

5、品牌定位决策

小结：

四、品牌形象塑造决策

1、品牌个性和文化提炼

2、品牌传播主题确定

3、品牌广告传播风格的确定

五、品牌形象识别策略

1、品牌名称确定

2、品牌标志设计

3、品牌包装设计

3、品牌视觉设计风格确定

六、品牌传播策略决策

1、品牌文化传播策略

2、品牌叙事传播策略{hm广告策划书}.

3、公共关系传播策略

4、品牌广告传播策略

5、人际传播策略

6、每人代言传播策略

7、网络传播策略

hm广告策划书篇四

SYEB-CHB-HM项目中秋活动方案0902

谨呈：海门中南世纪城开发有限公司

海门项目中秋节活动方案

一、活动流程

以上方案妥否，请领导批示。

事业二部策划部HM项目组

2014年09月02日

hm广告策划书篇五

周庄主题公园营销策划书

周庄主题公园营销策划书

目 录

一、周庄镇现状和基础研究：

（一）城镇自然条件与地理环境

（二）城镇历史沿革

(三)城镇传统风貌

(四)周庄镇区保护规划

二、周庄镇房地产市场(主要是商业物业市场)综览

(一)房地产市场(主要是商业物业市场)现状及发展动态分析

(二)商业物业未来供需情况预测

三、本项目投资判断及保值增值潜力分析

(一)本项目综合环境价值评估

(二)本项目保值增值潜力分析

四、本项目定位及经营主题可行性评估

（一）项目定位及经营主题

（二）项目定位的重要依据及主题要点

一、周庄镇现状和基础研究：

(一)城镇自然条件与地理环境：

周庄镇位于昆山市西南隅，东经120°53’，北纬31°14’，居昆山、吴江、青浦三市县的交界处。镇域内有至昆山的昆周公路，至青浦的青周公路，北通沪苏机场路、沪宁高速公路与312国道，东接318国道。距离昆山市区30km，距离上海市60km，距离苏州市38km。至上海市淀山湖边的大观园仅6km。

周庄镇地处太湖流域冲积平原东部，土地肥沃。镇域南北长8．5 km，东西宽4．5 km，呈不规则的长方形，属太湖水网地区中的湖荡平源。陆地因受河港分割，大都呈岛状或半岛

状，形成大小不等的田块120多个。镇区南北向河道主要有南北市河和寺前港，东西向河道有后港和中市河，呈“井”字形。

(二)城镇历史沿革：

周庄镇位于淀山湖、澄湖、白蚬湖、南湖之间，急水江绕镇而过，镇内河网交叉，提供了以“鱼稻文化”为基础的生产方式和生活方法，有“水中桃源”之称。从周庄镇北太史淀良渚文化遗址出土的石器、木井、古生物遗骸和水稻种子，表明了远在五六千年前已有人类活动的踪迹。随着社会的推进和经济的发展，于1086年建镇，始以周庄为名，沿用至今。12世纪以来，先民凭借得天独厚的地理条件和

发达的水系，利用急水江沟通长江、运河，周庄成为江南水乡日常物资交换和社交的场所。特别是13世纪以来，由于周庄四乡是生产水稻、棉花和渔业的重要地区，使周庄成为江南水乡重要的粮食、棉布、手工艺品的集散地。富商巨贾，骚人墨客，纷至定居，以水建镇，以水成市，创造了人类与自然和谐相处的居住环境。以水为依托的石栏、深宅大院、过街骑楼、可埠水阁、驳岸踏渡等建筑，应运而生。

（三）城镇传统风貌

1、空间结构形态：

周庄镇现状城镇结构形态基本可以描述为“古镇区+古镇新区+新镇区”的模式。镇域被急水港一分为二，急水港以南为古镇区与古镇新区，急水港以北则是新镇区。

在古镇内部，河首先是作为最主要的交通运输通道，而陆路则只是辅助系统，依附或顺应已经成网的水道。主干道基本与主河道平行，次一级的街巷则在河道界定的地域内划分组团，或与河道垂直，以使住户能方便地到达水边。水道与街巷相互补充，形成平行并列的两套交通系统，而以桥梁与河埠作为水陆交通的交汇点，从而构成一个整体，水巷对外，以舟楫迎来送往，街巷对内，主要为居民所用。其次，水又不是古镇居民日常生活集结点。商品贸易的组织，日常生活中的洗涤、取水以及交往都以水为中心，或以水为背景。在宅居建筑中，则尽可能地接近水，利用水。因此，正是因为有了水，古镇才得以衍生发展，也正是因为有了水，古镇才拥有其独特的空间形态。{hm广告策划书}.

周庄古镇的发展先以后港、双桥一带为中心，至明清，以前港、富安桥一带为中心。均为二条河流交汇的地方。这是由于位于水陆要冲，形成赶集聚会的最好处所，继而形成一个

贸易中心。依附于其商品贸易职能，设有菜馆、酒楼、饭店等供客商坐贾交谈、宴饮、娱乐的场所。

周庄古镇从富安桥沿河道向外延伸，形成手工业作坊、商业、行庄店肆密布的街市，街市的功能首先是作为商业街，是客商坐贾贸易的地方，其次是居住区。另外，由于古镇的生产方式是以家庭手工业为主，而生产区则往往便以家庭作坊的形式紧附于商店和民宅，因而街市也具有生产区的功能。

街市的空间物质实体包括河道、街巷和建筑物三种，这三者之间的位置关系、组织方式由于地形条件与功能作用的不同而不同。

2、名胜古迹分布：

“上有天堂，下有苏杭，中间有个周庄”。周庄古镇历史悠久，风情独特，文物古迹众多，古镇区内现被列入省级文物保护单位的有二处，市级文物保护单位三处，尚有许多有价值的文物古迹在古镇区内密布。另外，镇域也有不少遗址、古迹等。

周庄古镇区面积24hm。，四面环水。河道上富安桥、双桥(世德桥、永安桥)、太平桥、贞丰桥、报恩桥等14座拱桥造型别致，结构迥异，成为河、街两边的对景，不但丰富了古镇的景观，而且美化了古镇，成为水乡古镇面貌最显著的特征。古镇以4条河道为骨架，依水形成8条长街，河街平行，前街后河，河路相间。自然而巧妙地把水、路、桥、房联成一体，河、桥、街、店、宅、楼、埠布局得宜，这是水乡古镇周庄的建筑艺术和建筑风格的集中体现。桥头是水路交汇处，桥楼夹街而设，茶楼酒店，尽得地利人气，凭栏闲眺，水乡美景尽收眼底。临街的前店后坊、前店后宅、下店上宅的各式建筑格局的商店密布，苏、徽、绍帮的传统民居高低错落，狭窄的街巷中，古朴典雅的沈厅、张厅等深宅大院紧相毗邻，院内风格各异、雕刻精细的49座砖雕门楼各展风采。镇上人家濒水而居，7处过街骑楼，4处临河水阁，5100m长的石栏驳岸上36处造型各异的缆船石与驳岸相映生辉，201座河埠踏渡，为人们日常生活提供了方便，处处充满了浓郁的水乡生活气息。

(四)周庄古镇区保护规划：

保护规划原则与目标：1985年周庄镇的首轮保护规划把全镇分为3个区：老区—传统街区商业中心；新区一行政中心；急水港以北地段一工业区。提出了“保护古镇，建设新区，

发展经济，开辟旅游”的基本方针，有效地保护了古镇的环境，并促进了旅游业和相关产业的发展。而1 997年的新保护规划针对一系列新问题，如观念、生活环境、老龄化、生产公共空间等，及时提出了在坚持可持续发展的原则下的新保护纲领：保护古镇风貌，整治历史环境，提高旅游质量，改善居住环境。

二、周庄镇房地产市场(主要是商业物业市场)综览：

(一)房地产市场(主要是商业物业市场)现状及发展动态分析：

由于周庄以江南水乡历史城镇为背景的旅游业的发展，使得周庄的经济成分发生了较大的变化，周庄镇政府除了从旅游景点的门票中获得一定的经济收益外，旅游业还对周庄带来了不可忽视的间接经济收益，如旅游服务业发展带来的就业机会的增加，饭店、酒楼，大小旅馆的大量增长及由此引发的消费购买的增长，以当地原材料生产出的土物产的影响日渐扩大，有特色的地方工艺品的销售和影响力也会

增长。游客的涌入为周庄带来了可观的经济收入，也为当地的经济发展注入了新的活力。 近五年内周庄的房地产开发一直呈持续走强的发展态势，虽然目前周庄镇内居民购房能力与上海市民相比有很大差距，但具有较大潜力。据调查资料显示，周庄镇内80％的居民对房屋价格认同度为1500元／M2左右，消费承受能力为12～18万元一套，这些数据都大大低于上海市民的承受能力。然而周庄镇内商铺的行情随着旅游经济环境带来的高利润获取给价位高走的动力显得极为活跃，南北市河、后港一带沿街的商铺为价位黄金区，市场潜在需求极旺，出现了供不应求的状况，甚至达到了“有钱也买不到店面”的地步。

现有的商铺主要分布在古镇区规划内，集中在全功路、全福路、南北市河、后港一带、销售价格沿街店面2800-4000元／m2，月租金(店铺)50-2000元／m2。在周庄，全民经商的状况是相当浓厚的，这必然带动店面房商住房的发展。而目前个体商铺的来源较为复杂，有以前沿街住家改建的、有买地自建的、有集体投资时分配的、有向原住家租借的……这不是今后商铺房发展的真正方向。据悉，由昆山

市古建房屋开发公司承建的聚宝园项目，刚开始招商，就被个体者一抢而空。由此可见，目前周庄商业物业的需求潜力和发展空间之广阔。

(二)商业物业未来供需情况预测：

如果以静止的眼光来看，随着周庄旅游市场的活路，今后商铺的数量还将日益增多，但真正能反映周庄本地特色的不多，如果以毫不限制地发展下去，“产品大同小异，缺乏特色，整体档次不高”的市场现状会导致严重竞争，这不仅会妨碍周庄商业物业市场的健康发展，对原有的经营状况也会造成破坏；但如果从发展的眼光来看，情况则应当有所不同。古镇周庄在“保护古镇，建设新区，发展经济、开辟旅游”的战略指导下，成功地走出了一条旅游业和高新技术产业两翼发展的路子，我们不应低估周庄目前所面临的机遇，新一轮的经济增长会刺激商业的蓬勃发展，只要我们做好市场调研工作，准确地做出市场定位和投资判断，周庄商业物业的市场前景和需求潜力将极为广阔。

三、本项目投资判断及保值增值潜力分析：

(一)本项目综合环境价值评估：

本项目用地位于周庄镇西侧，南至农贸市场及住宅区，北接全功路及其100米延伸段，东邻全福路，西毗油车漾；基地总占地面积31．698亩(21132．20平方米)，由4块地块共同组成。(其中1号地块3100m2，2号地块9432．2m2，3号地块5000m2，4号地块3600m

2)。基地内河道纵横，这为将来营造江南水乡特色的建筑和功能布局提供了传统而切实的物质要素和前提。地块现状仍为熟地，并有为数不多的传统民宅急待拆迁，镇政府需要投资发展商先期投入一定的费用(大约为400万元)完成本项目地块的拆迁工作，这些都预示着将来涉及的开发成本、拆迁费用、拆迁难度、区域环境整治成本及不可见风险因素等会有所很高。

(二)本项目保值增值潜力分析：

1、对项目保值增值有利因素的分析：

(1)优越、独特的地理位置。

本项目将成为提升周庄一“江南第一水乡”品牌形象的重点工程、民心工程、发展工程。外取交通之便，内聚金融商业街之财气，加上这里集中了遍至周边各地的公共总站，地理环境极其优越，人流量大且稳定。今后将成为人流、物流、车流、船流的汇聚之地，也是今后进入周庄的必经之地。如此卓越出众的地理位置，加上周庄独特的影响力，毫无疑问为本项目保值、增值提供了切实可靠的保证。

(2)本项目所处区域拥有良好的发展前景。

在不久的将来，镇政府将对周庄的入口设计进行全新规划，做到人车分流，目前出入周