2017政府工作报告房地产

2017政府工作报告房地产篇一

2017年房地产行业周期性分析报告

2016年12月出版

正文目录

1第一次小周期降温 .......................................................... 4

1.1行业相关重大事件梳理 .................................................... 4

1.1.1、2007年9月27日“9.27房贷新政”内容................................. 4

1.1.2、王石的“拐点论”..................................................... 4

1.1.3、加息加准的节奏....................................................... 4

1.1.4、从“双防”到“一保一控”到“适度宽松”............................... 5

1.1.5、政策放松............................................................. 8

1.2、行业基本面数据......................................................... 9

1.2.1、行业基本数据......................................................... 9

2第二次小周期降温 ......................................................... 11

2.1行业相关重大事件梳理 ................................................... 11

2.1.1、2010年“国十一条” ................................................. 11

2.1.2、央行6次上调存款准备金利率、2次加息 ................................ 13

2.1.3、78家央企“退市” ................................................... 13

2.1.4、2010年4月新华社六连发社论、人民日报民生三问楼市社论 ............... 13

2.1.5、中央政治局会议、中央经济工作会议、国务院常务会议、政府工作报告对调控的

表述....................................................................... 14

2.1.6、新“国十条”........................................................ 14

2.1.7、“9•29新政” ....................................................... 14

2.1.8、“二套房”认定标准................................................... 15

2.1.9、楼市“限外令”...................................................... 15

2.1.10、多城跟进出台“限购令”............................................. 15

2.1.11、2011新“国八条”，上海、重庆试点房产税 ............................. 15

2.1.12、期间CPI、原油、大宗商品价格走势 ................................... 15

2.1.13、政策放松........................................................... 17

2.2行业基本面数据 ......................................................... 17

2.2.1、行业基本数据........................................................ 17

3第三次小周期降温 ......................................................... 20

3.1行业相关重大事件梳理 ................................................... 20

3.1.1、2013年2月两会前夕的“新国五条” ................................... 20

3.1.2、领导表态............................................................ 20

3.1.3、中央政治局会议、中央经济工作会议、国务院常务会议、政府工作报告对调控的

表述....................................................................... 20

3.1.4、央行、银监会、证监会、发改委、住建部等对房地产的表述................ 21

3.1.5、按揭政策............................................................ 21

3.1.6、“新国五条”后各地跟进............................................... 22

3.1.7、期间CPI、原油、大宗商品价格走势 .................................... 23

3.1.8、政策放松............................................................ 24

3.2行业基本面数据 ......................................................... 25

3.2.1、行业基本数据........................................................ 25

1第一次小周期降温

1.1行业相关重大事件梳理

1.1.1、2007年9月27日“9.27房贷新政”内容

2007年9月27日央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》： ①对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；

②商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行；

③对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

1.1.2、王石的“拐点论”

①2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群解决方案比较研究大会”上，记者问：“进入10月以来，珠三角住房交易量出现不同程度缩水……，楼市拐点是否出现了？”王石说：我认可你关于“拐点论”的说法。

②王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”等，王石并在多种场合进行了相关“拐点论”的阐述或解释。

1.1.3、加息加准的节奏

2017政府工作报告房地产篇二

2017年房地产行业分析报告

2016年12月出版

正文目录

1房地产周期决定因素................................................................................................. 4

1.1房地产市场的短期影响因素 ................................................ 4

1.2房地产市场的长期影响因素 ................................................ 4

2主要发达经济体房地产市场演进 ............................................................................... 5

2.1美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 .............. 5

2.2日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 ............................ 8

2.3德国房地产市场发展：行稳致远 ........................................... 11

3 中国房地产市场的影响因素和未来演绎 ................................................................... 12

3.1影响中国房地产市场的因素 ............................................... 12

3.1.1 中国经济增长与收入水平............................................... 12

3.1.2 城市化进程........................................................... 13

3.1.3 中国人口数量与结构................................................... 14

3.1.4 中国土地政策......................................................... 16

3.1.4.1 我国地方政府房地产逆周期调控的行为博弈............................. 17

3.1.5 中国的城市分层与资源分配的不平衡..................................... 18

3.1.5.1 流动人口的不断集聚................................................. 18

3.1.5.2 城市资源配置严重不均衡影响人口集聚................................. 20

3.1.5.3 城市间房地产市场及土地供给的分化................................... 21

3.1.6 宽松的流动性......................................................... 22

3.1.7 居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场................. 24

3.2中国房地产市场的未来走势 ............................................... 24

3.2.1 中国房价名义价值水平及国际比较：..................................... 24

3.2.1.1 总市值/GDP......................................................... 24

3.2.1.2 中国主要城市房价水平及国际对比..................................... 25

3.2.2 房价相对水平......................................................... 26

3.2.2.1 房价收入比......................................................... 26

3.2.2.2租金回报率 ......................................................... 28

3.2.2.3 库存............................................................... 29

3.2.3 房地产杠杆水平....................................................... 30

3.2.4 货币信贷政策......................................................... 31

3.2.5 城镇化的推进与土地财政改革的艰难..................................... 32

4 政策建议 ................................................................................................................ 33

1房地产周期决定因素

众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资 产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政 策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。国内外房地产市场的发展经验表明，房 地产市场是经济运行的重要风向指标。

1.1房地产市场的短期影响因素

从短期视角来看，住房金融信贷条件的松紧与房地产市场的波动密切相关，货币 信贷条件宽松推动房价上涨，而房地产市场货币化以及房地产信贷需求的快速膨胀，

派生了大量的货币需求，是房地产市场与住房金融信贷条件同步波动的关键因素。此 外，政府政策因素特别是地方政府的土地政策与房地产税收政策是房地产市场发展的 利益分配关键。土地政策、房产税政策的动向决定着地方政府、开发商、居民在市场 中的多方行为博弈，外生的制度激励如地方政府 GDP 竞赛、财税分配体制等因素和内 生的地方政府土地政策行为会在推高房价的同时造成资产价格泡沫，尤其是一二线城 市与三四线城市分化的土地政策造成三四线城市库存高企，一二线城市房价“高温不 退”。同时，地价高企也会影响房价预期和购房者的消费行为，恐慌性购房与投机因素 结合共同推高房价。

1.2房地产市场的长期影响因素

从长期的视角来看，房地产周期与经济增长、城镇化、人口周期等影响因素密不 可分。

在经济体处于经济高增速发展期时，飞速增长的经济、不断增长的收入水平、不 断提升的城镇化率以及不断释放的人口红利，促使房地产销售与开发投资高速增长， 房地产市场处于蓬勃发展的高速增长期。当经济增长进入中高速增长的新常态，居民 自住型需求基本得到满足，城镇化率增速逐步放缓，农村人口向城市转移的过程基本 结束，房地产开发投资也进入平稳增长或停滞下降阶段。此时支撑房地产周期的长期 决定性因素切换至人口周期，人口生育高峰与适龄人口数量的激增都对房地产市场的

2017政府工作报告房地产篇三

精品2017年中国房地产行业分析报告

2016年12月出版

1从几个特殊视角看房地产 .....................................................8

1.1到底是谁在去杠杆？ .......................................................8

1.2一线城市核心区房价暴涨倒逼城镇化 .........................................9

1.3住房民生思维将降低未来房市波动率 ........................................10

2从大类资产配置角度看房地产 ................................................13

2.1基本面：17年小周期“调整年”，中周期将持续复苏至2019年左右..............14

2.2地产行业的流动性维度：房地产配置意愿回落 ................................23

2.3大类角度看地产：这个冬天不太冷 ..........................................28

3传统指标真的只是拍吗？-15年复苏、16年繁荣与转折、17年调整................31

3.1销量预测：多因素共振导致2017年下降10%左右..............................31

3.2房价预测：小周期调整相对刚性、2017年指数个位数下降......................42

3.3新开工预测：2017年下降5%-10%、前低后略高 ...............................45

3.4投资预测：2017年增速放缓至0-5%、前高后低 ...............................50

4重申存量新经济框架、物流地产及长租进入资本市场 ............................59

4.1两大基础工具——互联网+及房地产金融 .....................................59

4.1.1“互联网+”：催生房地产行业新竞争力.....................................60

4.1.2房地产基金：融资边际收紧强化短期需求 ..................................60

4.2存量新经济3大核心环节之——交易与信息环节 ..............................61

4.3存量新经济3大核心环节之——社区服务 ....................................68

4.4存量新经济3大核心环节之——存量优化 ....................................73

图表1：不同行业ROA/负债成本图 ............................................................................................ 9

图表2：高房价对人口形成挤出效应 ......................................................................................... 9

图表3：我国保障房发展历程&政策变化图 ............................................................................. 10

图表4：保障房增长“倒U型”图................................................................................................ 12

图表5：30城一、二、三线商品住宅套均面积 ...................................................................... 13

图表6：基本面与估值的时空错配导致资产价格的周期波动 ............................................... 14

图表7：2017年房地产产出缺口将盘整回调（方框为预测部分） ...................................... 14

图表8：房地产行业产出缺口将驱动经济低斜率复苏 ........................................................... 15

图表9：逆推法：中周期看，地产行业于2019年左右见顶 ................................................. 16

图表10：房地产将驱动上游行业的改善-煤炭开采与洗选边际已出现改善 ........................ 17

图表11：房地产将驱动上游行业的改善--家具制造已经出现筑底迹象 ............................... 17

图表12：房地产将驱动上游行业的改善-水泥行业稍滞后 .................................................... 18

图表13：房地产将驱动上游行业的改善-黑色金属稍滞后 .................................................... 19

图表14：房地产将驱动上游行业的改善-水泥行业稍滞后 .................................................... 19

图表15：房地产将驱动上游行业的改善-黑色金属稍滞后 .................................................... 20

图表16：商品房销量变化领先房屋新开工 ............................................................................. 21

图表17：房屋新开工变化领先房地产开发投资 ..................................................................... 22

图表18：商品房销售领先地产资金来源 ................................................................................. 22

图表19：房地产资金来源领先房地产开发投资 ..................................................................... 23

图表20：货币活化指数(活定期口径)与房价指数 ................................................................... 24

图表21：货币活化指数(M1/M2口径)与房价指数 .................................................................. 24

图表22：市场驱动的顺序：市场重心-->权益市场估值and改变货币活化度-->房价 ........ 26

图表23：负债风险指标领先无风险利率 ................................................................................. 26

图表24：八分区大类资产价格指数涨跌情况 ......................................................................... 28

图表25：房地产基本面和流动性组合下的大类资产表现对比 ............................................. 30

图表26：典型成长型行业偏离度示意图 ................................................................................. 32

图表27：典型周期型行业偏离度示意图 .................................................................................. 32

图表28：商品房销量对过去三年(含当年)均值的偏离度 ....................................................... 33{2017政府工作报告房地产}.

图表29：商品住宅销量对过去三年(含当年)均值的偏离度 ................................................... 34

图表30：百城房价 ..................................................................................................................... 34

图表31：2015年以来房价累计涨幅排名 ................................................................................ 35

图表32：按揭贷款名义利率领先住房销量1-2个季度 .......................................................... 36

图表33：十年期国债到期收益率领先按揭利率1-2个季度 .................................................. 36

图表34：交易杠杆率与住房销售金额基本同比 ..................................................................... 38

图表35：新增房贷与住房销量基本同步 ................................................................................. 38

图表36：住房交易杠杆率测算值 ............................................................................................. 38

图表37：新增房贷与新增信贷之比快速攀升 .......................................................................... 39

图表38：住宅和非住宅销量占比 ............................................................................................. 39

图表39：住宅和非住宅销量季度同比 ..................................................................................... 40

图表40：全国商品房销售面积：分区域占比 ......................................................................... 40

图表41：一线、二线、全国其他销量季度同比 ..................................................................... 41

图表42：13城可售面积与库存去化周期 ................................................................................ 43

图表43：2017年全国潜在边际供给小幅增长 ........................................................................ 43

图表44：全局销量领先房价平均2-3个季度 .......................................................................... 43

图表45：开发商资金链领先房价平均1-2个季度 .................................................................. 44

图表46：货币活化指数领先房价平均1-2个季度 .................................................................. 44

图表47：土地溢价率与房价基本同步 ...................................................................................... 45

图表48：待开发土地明显大于当年土地购置面积 ................................................................. 46

图表49：资金来源领先新开工平均2个季度 ......................................................................... 46

图表50：广义库存对新开工有显著的指引意义 ...................................................................... 47

图表51：销量领先新开工平均2-3个季度 ............................................................................... 47

图表52：广义库存及同比增速.................................................................................................. 48

图表53：竣工库存及同比增速 ................................................................................................. 48

图表54：新开工面积：分区域占比 ......................................................................................... 49

图表55：新开工面积同比：分区域 ......................................................................................... 49

图表56：销量领先土地购置面积平均2-4个季度 ...................................................................52

图表57：销售对土地购置费的领先时间不太稳定 ...................................................................52

图表58：在建面积估算值 ......................................................................................................... 53

图表59：销量领先在建工程开发速度指数2-3个季度 .......................................................... 53

图表60：销售领先开发投资 ..................................................................................................... 54

图表61：资金来源领先开发投资 ............................................................................................. 54

图表62：开发投资：分区域占比 ............................................................................................. 55

图表63：开发投资同比：分区域 ............................................................................................. 55

图表64：开发投资：分结构占比 ............................................................................................. 56

图表65：开发投资同比：分结构 ............................................................................................. 56

图表67：中国一线城市：二手房/一手房销售面积 ................................................................ 61

图表68：中国一线城市：二手房/一手房销售面积 ................................................................ 62

图表69：中国二线代表城市二手房/一手房销售面积 ............................................................ 62

图表70：中国二线代表城市二手房/一手房销售面积 ............................................................ 63

图表71：搜房借壳万里股份将实现广告业务回归A股 ......................................................... 65

图表72：搜房网主营业务收入.................................................................................................. 66

图表73：搜房网收入结构 ..........................................................................................................67

图表74：2012-2015年百强企业管理面积情况 ....................................................................... 69

图表75：2014-2015年百强企业管理面积分层级情况 ........................................................... 69

图表76：彩生活管理面积及扩张复合增速领先 ...................................................................... 71

图表77：彩生活/中海/绿城主营收入（还原为酬金制） .......................................................72

2017政府工作报告房地产篇四

房价2017年重回全面下滑通道？

房价2017年重回全面下滑通道？

中国社会科学院城市发展与环境研究所撰写的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》近日发布。该蓝皮书引起关注的最大原因是报告大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

在今年一季度一线及部分二线的城市房价出现变态的暴涨之后，房价未来的走势又成为中国社会上上下下最为关注的热门话题。各种各样的蓝皮书、绿皮书、白皮书争先恐后对未来的房价走势进行了大胆的预测。多年来，社科院的很多下属机构，通过各种各样的皮书对房价的走势进行预测，在这里不点名的说，有些皮书的预测成绩真的惨不忍睹。比如，去年年底，社科院的另一拨人写的房地产的报告曾预测，“2016年第二季度后，（房价）有出现一波断崖式下跌的可能。”现在来看，这种惊人的预测很显然又被打脸。

本来，预测不是经济学家的本质工作。有人曾尖刻的指出，上帝创造经济学家这种动物，就是让气象部门的日子好过一点。对于经济学家屡屡预测不准经济走势，凯恩斯曾经说：“毕竟经济学是一门技术性很强，因而也很难懂的科学，虽然几乎没有人相信它”。到今天，相信经济学的人越来越多，但相信经济学家预测的人的确越来越少。社科院作为中国社会科学领域的顶级机构，真的应该对各种各样的皮书打着社科院的旗号的行为进行约束，因为这种皮书不管是谁做出来的，外界都认为这是社科院的观点。

笔者这么多年关注房地产，深刻的感觉到，无论是房价的走势，还是房地产政策，都非常难以判断，中间牵涉的利益实在太多，博弈实在太过于复杂。以今年一季度的房地产的表现而言，尽管笔者在去年年底认为一些城市的房价会大涨，但绝对没有想到，仅仅一季度，苏州、上海、合肥、南京、中山、东莞等城市的房价发疯到今天这个程度。迄今为止，对于一季度房价突然出现的疯涨，从学术角度而言，仍然缺乏非常有说服力的解释。原因一方面在于中国房地产很多数据的残缺，以及一些政策操作的不透明。除了首付贷，加杠杆，众筹买房这些行为可能成为推动房价上涨的因素之外，天量的信贷是房价疯狂背后最大的推手。笔者曾在《谁是房价大涨的最大推手》的文章中对一季度房价出现大涨的原因进行分析：中国房地产市场冰火两

重天，背后的最大推手有三：一是经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的保值的压力，在负利率的周期下，保值最好的选择仍然是一线城市和热点城市的房产，这导致大量的资金进入了这些城市的房地产，引发房价非理性大涨；二是超乎预期的货币宽松政策。3月份M2增长13.4%，超过政府工作报告计划的13%的目标；一季度银行新增贷款4.67万亿，新增贷款额甚至远超4万亿时的水平。社会融资额同比增加6.59万亿，融资规模创历史最高水平。这都意味着，目前的货币政策超预期宽松，货币超发的结果就是钱继续流向保值能力最好的房地产领域；三是房地产政策的过度宽松。在两会之前，中国的房地产政策通过释放一系列的组合拳，基本回到了08年金融危机救市时的水平。一线城市房价疯涨的背后，是大家“心领神会”，这个游戏链条上的所有参与者合力把房价做起来，无论是加杠杆的首付贷，众筹买房，还是在限购的情况下，一些没有购房资格的人获得了购房资格，这是一线城市房价疯涨的重要原因。但我个人仍然认为，要解释一季度房价的疯涨，还需要更多的证据来支撑。也许只有凯恩斯的“动物精神”可以解释。

不仅房价难以说清，在不同的房地产政策下，政策具体会如何运行，其实里面的门门道道更加复杂。过去多年，我们看到的一个基本的规律是：大凡中央出台的挤压楼市泡沫的政策，基本宣告失灵，而刺激楼市的政策，则会引发各界“一致行动的逻辑”，制造空前繁荣的市场。这在今年的房地产市场的表现也极为明显。但如果真的从政策的表面看，明明是要通过农民工的市民化加快去库存的步伐。为什么剧本最终被修改成一线城市和部分二线城市的疯涨。真实的政策意图又是什么，究竟谁真的能参透圣意？

如果从常识来看，从房价收入比指标来看，从房地产本身的周期看，在经历2016年房价的非理性大涨之后，2017年中国房地产市场无疑面临着尴尬的局面。就此而言，社科院的蓝皮书预测2017年房地产进行全面下行通道有其一定的道理。但如果中国房地产真的这么简单，房价的问题早就解决了。然而，从政府政策的欲言又止以及地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系，当房价成为政府各种利益的注脚和奴婢，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。

诺斯说得好：制度并不一定是,甚至经常不是按照社会效率来设计的，相反，它们是为了服务于那些具有创造新规则谈判能力的利益集

团而创造的。回到房地产的常识，笔者一直强调，中国房地产的好日子其实早在2014年已经结束，一季度的大涨的蹊跷和中国期货市场的螺纹钢一样的令人困惑，在螺纹钢的产能过剩的情况下，螺纹钢却遭到了爆炒！同样，在中国80%以上的城市住房严重过剩，80%以上的城市的房价和农民没有任何关系的情况下，不管2017年房地产是否进入全面下滑的通道，房地产政策都应该要为未来市场更大的风险未雨绸缪，做好准备。社科院的很多报告的预测也许都经常错，但万一对一次呢？

2017政府工作报告房地产篇五

[精品推荐]2016-2017年房地产行业政策现状及发展前景趋势展望分析报告

2016年12月出版

12017年的市场：房地产调控政策 ....................................... 4

1.1政策这次不一样：过去10年执行力度最强的一次调控 .................. 4

1.2需要看到房价、投资双降才有政策转向之可能 ......................... 7

1.3行业：难熬的是上半年 ............................................. 8

1.4土地：开发商钱多土地少，一线土地供应还不足 ...................... 13

1.5房价：短期难跌价，还得控信贷 .................................... 16

22017年的开发商 .................................................... 20

2.1资金面：房企不差钱，降价再等等 .................................. 20

2.2销售：进入整固期，集中度略有下降 ................................ 23

2.3利润率：地价上升快，毛利率承压 .................................. 24

3中长期，长租市场大有可为 .......................................... 27

3.11亿人留城，先得靠租房 ........................................... 27

3.2长租市场未来大有可为 ............................................ 29

3.3但目前竞争格局未定，行业处于抢滩期 .............................. 30 图表目录

图表1：此轮调控出台速度与前两次调控的对比 ........................... 4

图表2：过往全国楼市调控政策汇总 ..................................... 5{2017政府工作报告房地产}.

图表3：国庆节期间各地楼市调控政策汇总 ............................... 6

图表4：被调控城市今年房地产市场量、价表现一览 ....................... 6

图表5：调控政策转向往往要看到房价、投资双降 ......................... 7

图表6：房价环比与租金、国债利率价格之关系 ........................... 8

图表7：信贷趋势预示着销售额同比增速未来将呈现下行趋势 .............. 10

图表8：而13个重点城市也是全国数据的领先指标 ....................... 10

图表9：13个重点城市的月度新增供应与成交走势 ........................ 11

图表10：13个重点城市半年度新增供应与成交走势 ....................... 11

图表11：新开工对一年后的住宅供应有指引作用 ......................... 11

图表12：样本城市90平米以上住房成交量在近两年明显提升 .............. 12

图表13：二手房成交较新房市场略有滞后 ............................... 13

图表14：新增客房源比指标已经在部分核心城市出现回落 ................. 13

图表15：一轮行业周期中有三个拿地小周期 ............................. 14

图表16：4季度拿地占全年比重在35~40%左右 ........................... 14

图表17：地价波动略微领先房价，且对政策更加敏感 ..................... 15{2017政府工作报告房地产}.

图表18：13城市住宅用地成交在近几年逐年下降 ......................... 16

图表19：一线城市土地供应稀缺尤为明显 ............................... 16

图表20：2016年前三季度龙头地产公司销售数据 ......................... 17

图表21：龙头地产公司今年前三季度销售完成了全年目标的~90% ........... 18

图表22：政策出台后，价格波动有一定滞后性 ........................... 18{2017政府工作报告房地产}.

图表23：库存去化周期上升至15个月左右时，价格出现环比回落 .......... 19

图表24：由信贷推导的全国商品房销售额预测 ........................... 20

图表25：A/H主要地产公司平均净负债率有所下降 ........................ 21

图表26：短期资金压力也在逐渐下行 ................................... 21

图表27：2015~16年A股地产公司债券融资渠道通畅 ...................... 21

图表28：房企资金面压力测试示意图 ................................... 22

图表29：13房企资金压力测试表 ....................................... 22

图表30：13房企资金压力测试敏感性分析 ............................... 23

图表31：2017年重点13家房企销售额预计与2016年持平 ................. 23

图表32：2016年前三季度全国销售前20强房企市场份额占比已达26.4% .... 24

图表33：主流房企今年拿地偏谨慎 ..................................... 25

图表34：且拿地主要集中在一二线城市 ................................. 26 图表35：土地地价占比上升已经在挤压销售利润率，预示未来两三年结算毛利率难有大幅改观 ........................................................ 26

图表36：全国流动人口居住方式主要以租住私房为主 ..................... 27

图表37：每年毕业大学生构成租房的一大需求群体 ....................... 28

图表38：流动非农和农业人口构成租房的另外两大需求 ................... 28

图表39：全国住宅租赁市场规模测算 ................................... 28

图表40：20城市中高端租赁市场规模测算表 ............................. 29

图表41：20城市中高端租赁市场规模增量测算表 ......................... 30

图表42：集中式和分布式模式比较 ..................................... 31

图表43：市面上长租公寓品牌模式分类 ................................. 31

图表44：长租公寓租金溢价率情况 ..................................... 32

图表45：长租公寓盈利水平测算 ....................................... 32

图表46：中国长租公寓主要品牌一览 ................................... 33

图表47：长租公寓行业主要融资事件一览 ............................... 33

图表48：美国EQR管理公寓规模. ...................................... 34

图表49：日本ADR管理公寓规模 ....................................... 34{2017政府工作报告房地产}.

图表50：EQR自2000年专注发展核心区域市场，逐步剥离非核心区域资产 ... 35

图表51：ADR物业主要集中于东京都市圈内的核心7区 .................... 35

12017年的市场：房地产调控政策

1.1政策这次不一样：过去10年执行力度最强的一次调控

政策手段上类似2013年。2016年国庆节期间，我们看到21个城市密集出台楼市调控政策，各地纷纷完善差别化住房信贷政策，并重启限购，这是自今年3月上海、深圳调控以来，第二轮实质性、较为严厉的房地产调控，也预示着政策从“中性期”迈入了“再加码”阶段（我们在2016年中期策略报告《周期，周期，又见周期》中已经提到，政策的再加码阶段对应的是行业中的量缩价涨到量价齐跌阶段）。而从这次的政策手段和力度来看，重启/延长限购以及收紧二套房首付比例、认房又认贷，本轮调控措施更类似2013年底状态。

本轮调控的执行力度前所未有，彰显政府抑房价决心，预判此轮地产调控周期持续时间、落地效果强于以往。但值得注意的是，在2008年至今的历次地产调控中，此轮政策调控的执行力最强，以往历次调控从国务院发文到地方政府出齐相关配套政策需要2~3个月时间，而此轮调控从政策发布到落地仅一周，而且执法检查也从严从紧，实属罕见，因此，我们判断此次抑制政策周期的持续时间、落地效果将强于2011/2013年，这也将是2017年对于实体市场扰动最大的变量。

往前看，未来储备政策还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。

而看2017年，我们认为中央政府的调控措施仍有后手，除开现有推行的限购、差别化信贷、严控开发商融资等措施之外，房地产税立法推进、限制按揭贷款发放速度均是储备手段，政策调控最终目的还是平抑资产价格泡沫、促进行业稳定健康发展，2017年3、4月的行业传统“小阳春”阶段是抑制政策是否再加码的重要窗口期。

图表1：此轮调控出台速度与前两次调控的对比

图表2：过往全国楼市调控政策汇总

2017政府工作报告房地产篇六

2017江苏政府工作报告

江苏省人民政府2017年《政府工作报告》

——2017年2月6日在江苏省第十二届人民代表大会第五次会议上

省长石泰峰

各位代表：

现在，我代表江苏省人民政府，向大会报告政府工作，请予审议，并请各位政协委员提出意见。 一、2016年工作回顾

过去的一年，面对错综复杂的国内外形势，我们认真落实党中央、国务院决策部署和省委要求，紧紧围绕“强富美高”新江苏建设目标，坚持稳中求进工作总基调，自觉践行新发展理念，主动适应经济发展新常态，以推进供给侧结构性改革为主线，统筹做好改革发展稳定各项工作，较好地完成了省十二届人大四次会议确定的主要目标任务，实现了“十三五”发展的良好开局。全省地区生产总值7.6万亿元，增长7.8%；一般公共预算收入8121亿元，同口径增长5%；全社会研发投入占地区生产总值比重达到2.61%；城乡居民人均可支配收入分别增长8%和8.3%；城镇登记失业率控制在3%；居民消费价格涨幅2.3%；节能减排完成国家下达的目标任务，保障改善民生十项实事全面完成。

（一）突出抓好五大任务，供给侧结构性改革取得初步成效。制定实施“1+5+1”政策意见，综合运用市场化和法治化手段，有力有效落实“三去一降一补”各项重点任务。积极化解过剩产能，全年压减煤炭产能818万吨、钢铁产能580万吨、水泥产能512万吨、平板玻璃产能300万重量箱，化解船舶产能330万载重吨。对房地产市场分城分类调控，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

积极稳妥降低企业杠杆率，

注重发挥资本市场作用，规模以上工业企业资产负债率下降0.76个百分点，发行政府债券4512亿元，到期政府债务全部置换为政府债券，年均节省利息支出150多亿元。两次出台降低实体经济企业成本政策意见，直接降低企业成本1070亿元。加大补短板力度，启动实施民生保障、公共服务等五大领域200个补短板项目，完成投资4000亿元以上。

（二）积极扩大有效需求，经济运行保持在合理区间。认真落实国家宏观调控政策，定向施策、精准发力，经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好。进一步加大有效投入力度，固定资产投资增长7.5%，其中技术改造投资增长14.8%，交通、能源、水利、信息等一批重大基础设施项目相继建成。制定实施促进民间投资持续健康发展的政策意见，民间投资增长6.8%，增幅高于全国3.6个百分点。实施金融支持制造业发展等政策，强化土地、能源、劳动力等要素保障，实体经济整体竞争力进一步增强，规模以上工业企业利润达到1.05万亿元，增长10%。大力实施智慧信息、健康养老等六大消费工程，培育壮大网络消费，社会消费品零售总额增长10.9%，其中限额以上网上零售额增长44.8%，旅游业总收入突破万亿元，消费对经济增长的贡献率达到54.2%。制定落实促进外贸回稳向好的政策措施，大力实施“优进优出”行动计划，进出口总额3.36万亿元，其中出口2.1万亿元，对外贸易实现难中有进、稳中提质。

（三）强化创新驱动发展，转型升级步伐不断加快。深入推进“一中心”“一基地”建设，苏南国家自主创新示范区建设取得新成效。全社会研发投入1985亿元，其中企业研发投入占80%以上，高新技术企业总数突破1.1万家，90%以上的大中型企业建立了研发机构，省级以上众创空间384家，万人发明专利拥有量18.5件，科技进步贡献率达61%，区域创新能力连续八年位居全国第一。实施中国制造2025江苏行动纲要八大工程，支持企业制造装备升级和互联网化提升，开展中国制造2025苏南城市群试点建设，累计创建309个省级示范智能车间，战略性新兴产业销售收入增长10.5%，高新技术产业产值占比达到41.5%。大力实施生产性服务业“双百”工程和互联网平台经济“百千万”工程，服务业增加值占地区生产总值比重达到50.1%，提高1.5个百分点。成功举办世界物联网博览会和世界智能制造大会。

（四）切实加强环境治理，生态文明建设稳步推进。深入落实习近平总书记关于长江经济带“共抓大保护、不搞大开发”的重要指示精神，启动实施“两减六治三提升”专项行动，更大力度推进环境保护和生态建设。扎实推进大气治理重点工程，PM2.5平均浓度下降12.1%，城市空气质量优良天数比例提高

3.4个百分点。圆满完成G20杭州峰会空气质量保障任务。切实加强水污染防治，推进污水处理厂提标改造和城市黑臭水体整治，104个国家考核断面水质优Ⅲ比例提高9.9个百分点，太湖流域连续九年实现“两个确保”。出台土壤污染防治工作方案，建立完善土壤环境监测网络。积极推进生产方式绿色化转型，加强重点领域节能减排，单位地区生产总值能耗降低3.7%以上。城乡环境综合整治成效显著，林木覆盖率达到22.8%。建立网格化环境监管机制，突出抓好化工园区专项整治，积极配合中央环境保护督察，严厉打击环境违法行为。加大生态文明制度创新力度，制定领导干部生态环境损害责任追究实施细则，落实生态环境保护工作责任规定，出台与污染物排放总量直接挂钩的财政政策，水环境资源“双向补偿”制度不断完善，生态红线管控、区域发展战略环评等重点改革任务扎实推进。

（五）深入推进改革开放，发展动力活力明显增强。“放管服”改革不断深化，全面取消非行政许可事项，取消和下放行政审批事项193项，审批时限压缩到法定时间的50%以下。建立省市县标准统一的权力清单，“江苏12345在线”正式启动，政务服务“一张网”上线试运行。“多证合一、一照一码”登记模式和个体工商户“两证合一”全面推行，新登记企业数、注册资本分别增长30.4%和45.2%，民营经济增加值比重提高到55%。全面推开“营改增”试点。制定落实深化投融资体制改革政策措施，政府和社会资本合作入库项目实现全覆盖，累计吸引社会资本1896亿元。机关事业单位养老保险制度改革有序展开，城乡居民基本医疗保险制度整合取得新进展，大病保险制度不断完善。积极参与“一带一路”建设，推进国际产能合作、工程设计咨询建造和装备制造走出去，新增对外投资项目1067个、中方协议投资额142亿美元。实施“八聚焦八提升”行动计划，实际利用外资245.2亿美元。建立开发区综合评价发布和动态管理机制，国家级、省级开发区和各类开放载体功能进一步提升。

（六）持续加大统筹力度，城乡区域发展协调性进一步提高。深入开展国家新型城镇化综合试点，农业转移人口市民化等12项试点任务有序展开，城镇化率达到67.7%。克服连续降雨等自然灾害影响，粮食总产693.2亿斤。新农村建设扎实推进，完成1.5万户农村危房改造任务，新建改建农村公路4100公里，新解决211万农村居民饮水安全问题。农村宅基地制度改革试点有序推进，“两权”抵押贷款国家级试点顺利开展。深入推进节约集约用地“双提升”行动，资源保护和利用水平大幅提升。出台长江经济带发展实施规划，沿江地区融合发展、特色发展步伐加快。全面实施支持苏北发展的新一轮政策措施，认真落实沿海地区发展各项任务，加快培育沿东陇海线经济带新增长极，制定出台全面振兴徐州老工业基地的政策意见，支持连云港沿海新型临港产业基地建设。长三角区域经济发展一体化深入推进，省际合作取得新进展，对口支援和扶贫协作工作取得新成效。